Autopromotor en España: una guía práctica

Muchas personas anhelan construir sus propias viviendas. Y aunque esto suene un poco alocado, la verdad es que convertirte en autopromotor en España es una de las mejores decisiones que puedes tomar si deseas construir la casa de tus sueños.

Sin duda, construir una casa desde cero es una tarea muy compleja. Pero esto no significa que sea una misión imposible.

De hecho, la autopromoción de viviendas se ha convertido en un negocio emergente muy interesante a lo largo y ancho del territorio español en estos últimos años.

Ser un autopromotor en España tiene muchas ventajas y beneficios. Pero también es válido decir que supone grandes retos en aras de que la inversión rinda los frutos esperados.

autopromotor

 

¿QUIERES SER AUTOPROMOTOR EN ESPAÑA?

Si decides ser autopromotor en España te estarás asegurando de construir la vivienda de tus sueños. Es decir, que tu casa lucirá exactamente como siempre la has imaginado.

La autopromoción es un proceso que te permite hacer una vivienda a la medida. Una que se ajuste perfectamente a tus:

  • Gustos.
  • Especificaciones.
  • Requerimientos
  • Necesidades.

Cuando eres un autopromotor en España tienes la libertad de hacer exactamente lo que te plazca en materia de diseño y construcción.

Esto se traduce en que no debes ajustarte o amoldarte a viviendas ya establecidas, típicas o estándar.

No obstante, se trata de un proceso que requiere planear cada detalle con mucha precisión, o de lo contrario todo podría salirse de control.

Hoy nos gustaría contarte en qué consiste el proceso de ser un autopromotor en España. Desde las fases previas del proyecto, hasta la eventual finalización de la obra, pasando por su ejecución.

Así que si te gustaría familiarizarte con el tema de la autopromoción en este país no dudes en completar esta lectura cuanto antes.

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CÓMO SER AUTOPROMOTOR EN ESPAÑA

A continuación te explicaremos cómo convertirte en autopromotor en España de forma clara y detallada para que no te quede ninguna duda al respecto.

La idea es que sepas en qué te estarás metiendo si decides embarcarte en este interesante viaje de la autopromoción para construir tu casa soñada.

autopromotor

 

1. Autopromotor en España: Búsqueda del terreno

Este es uno de los pasos más importantes que debes dar al adentrarte en la autopromoción de una casa.

¿Te preguntas por qué es tan trascendental? Pues porque sobre ese terreno se construirá la vivienda en la que vivirás durante muchos años, o inclusive, durante toda la vida.

Por lo tanto, es crucial elegir una ubicación que realmente satisfaga las necesidades constructivas que tienes en mente.

Lo ideal es que el terreno atienda a ciertos criterios importantes, tales como los que te presentaremos de inmediato:

  • Buena ubicación

Sería idóneo que el terreno esté cerca de paradas del transporte público, o de comercios como farmacias, supermercados, etc., ya que esto te facilitará la vida.

  • Practicidad y proximidad

Este punto está relacionado con el anterior en una gran medida. Mientras más cercana a la civilización esté tu parcela mayores serán los beneficios que tendrás respecto al terreno de la vivienda.

  • Fácil acceso a los servicios básicos

Es fundamental que la infraestructura de la parcela disponga de acometida de agua, electricidad, recolección de basura y más.

  • Topografía acorde a tus requerimientos

Si tienes pensado construir una casa en planta baja la parcela no debería tener una gran pendiente. Este tipo de aspectos son fácilmente abordados mediante estudios topográficos del terreno.

  • Características del terreno

Es imperativo que averigües qué calificación tiene el terreno a nivel oficial. ¿Realmente se trata de un suelo urbanizable?, ¿es legal construir en él?

Deberás acudir al ayuntamiento que corresponda –según la localidad en donde desees comprar el terreno-, para solicitar información actualizada y oficial al respecto.

En concreto deberás pedir una cédula urbanística de la parcela (el ayuntamiento deberá sellarla y facilitártela cuando lo requieras).

Dicha cédula te servirá de mucho en caso de que se produzca algún cambio urbanístico. También podrás efectuar reclamos o presentar alegatos a tu favor si se producen inconvenientes en el futuro.

Y no solo eso, este documento también contempla la Ordenanza de la Parcela, y por ende, contarás con todos los parámetros definitorios de tu futura vivienda.

 

2. Compra o adquisición del terreno

Antes de comprar el terreno es necesario que acudas al Registro y verifiques que no tenga cargas pendientes.

Al momento de comprar el terreno en propiedad deberás contemplar todas las opciones que tienes a la mano. Estas son las más prominentes:

  • Realizar la compra con ayuda de la banca

Debemos advertirte que esta estrategia te podría causar muchos dolores de cabeza porque la mayoría de las entidades bancarias se niegan a ofrecer este tipo de financiación.

Y en caso de aceptar es muy probable que te planteen condiciones muy complicadas o desventajosas. En consecuencia, es una opción que deberías evaluar con mucho cuidado.

  • Comprar el terreno sin aportes de la banca

En este caso deberás adquirir el terreno con tus propios recursos, es decir, sin aportaciones, préstamos ni financiamiento externo.

  • Adquirir el terreno con un proyecto y licencia

Indudablemente esta es la mejor opción que puedes tomar. El motivo es simple: cuando se realice el proceso hipotecario la parcela se tasará conjuntamente con la vivienda.

compra terreno

 

3. Contactar al arquitecto

La ejecución del proyecto implica, en primer lugar, elegir al arquitecto de la obra. Y es sumamente importante que investigues a fondo sobre cómo elegir un buen arquitecto.

No te conformes con el profesional de la arquitectura que te ofrezca los honorarios más “bajos” o “convenientes”.

Lo más sabio es que te pongas en contacto con varios estudios de arquitectura en España para que conozcas sus trabajos previos y así puedas verificar por ti mismo aspectos como:

  • Nivel de experticia.
  • Años de experiencia.
  • Calidad de los trabajos realizados.
  • Confiabilidad.

Asimismo, tendrás la oportunidad de conocer el tipo de materiales que utilizan en sus proyectos constructivos, al igual que su grado de relación con la arquitectura sostenible.

Importancia de tomar decisiones inteligentes durante esta fase

Elegir un buen arquitecto es un factor crítico de éxito. No te apresures ni subestimes las asesorías que esté dispuesto a brindarte sobre cómo ser un autopromotor en España.

Una vez que definas con quién quieres trabajar a nivel arquitectónico deberás llevar a cabo estas tareas:

  • Elaborar un contrato en el que se precisen los servicios contratados.
  • Definir las formas de pago ¿Realizarás pagos fraccionados?, o ¿pagarás en períodos puntuales?
  • Contar con un plano topográfico preciso y detallado del terreno.
  • Realizar un estudio geotécnico (el estudio de arquitectura lo utilizará para calcular el Proyecto de Edificación).
  • Contratar un seguro de daños materiales, tal como lo estipula la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

autopromotor arquitecto

 

4. Elaboración del proyecto

La elaboración del proyecto contempla a su vez varias fases. A continuación te las listamos a detalle:

  • Proyecto básico

Si no se elabora el proyecto básico será prácticamente imposible obtener la licencia de obra a través del ayuntamiento.

  • Proyecto de ejecución

Tan pronto como el ayuntamiento otorgue el permiso de obra deberás realizar los cálculos inherentes a las instalaciones, estructuras, etc.

  • Estudio de seguridad y salud

Este estudio es de suma importancia en cualquier proyecto de autopromoción. Puede ser básico o completo –según el presupuesto que poseas-.

No obstante, hay que mencionar que en caso de ser integral recibirás una tarifa por separado.

  • Proyecto específico de instalaciones

Es de mucha utilidad cuando la obra cuenta con instalaciones especiales, e inclusive, cuando sobrepasa algunas cifras de potencia.

Este proyecto suele ser solicitado por el Servicio Provincial de Industria de la DGA y generalmente lo elabora un ingeniero industrial, en lugar de un arquitecto.

proyecto

 

5. Trámites administrativos vinculados a la obra

Cuando el proyecto de obra esté completado y visado por el Colegio de Arquitectos, y además ya tengas la licencia de obras deberás realizar otros pasos importantes.

Por ejemplo, será necesario presentar el Proyecto de Ejecución para avalar el inicio de las obras.

En este apartado también se incluyen otros trámites, como la Declaración de Obra Nueva en Construcción, la cual es exigida por el banco a la hora de constituir algún tipo de hipoteca.

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6. Elección del constructor

Entrar en contacto con una constructora que trabaje con altos estándares de calidad también es crucial en este proceso.

Y esto es algo que debes tener en mente desde el mismo momento en que decidas ser un autopromotor en España, porque de eso depende en gran medida la calidad del resultado final.

No escatimes en ofrecerle información a las constructoras sobre la vivienda que deseas construir.

Esta es la mejor manera de disipar dudas, afinar detalles, precisar datos y evitar malos entendidos.

Es sumamente necesario que se defina el proyecto desde el inicio, con lujo de detalles, para que todo se entienda como debe ser: de forma clara y concisa.

Para esto deberás efectuar reuniones tanto con el equipo técnico del proyecto como con la compañía constructora.

Y tan pronto como definas con qué constructora pondrás en marcha la autopromoción de tu vivienda, deberás enfocarte en su presupuesto.

Los expertos recomiendan acordar un presupuesto cerrado para que no gastes más de lo que realmente tienes disponible.

Otro consejo que te dan es que precises de antemano que cualquier cambio que se suscite de manera extraordinaria deberá pagarse a precio de proyecto.

Necesitas trabajar con un arquitecto y un aparejador

La ley estipula que todas las obras deben contar con una dirección facultativa. La misma está representada por un aparejador y un arquitecto.

El arquitecto superior será el encargado de supervisar las obras, mientras que el arquitecto técnico, también conocido como aparejador, se encargará de realizar el seguimiento técnico de la obra de forma pormenorizada.

Por lo general, los honorarios del aparejador se asemejan al 30% de los honorarios del profesional de la arquitectura con quien decidas trabajar en tu proyecto de obra.

autopromotor

 

7. El inicio de la obra

Para darle inicio a la obra necesitas entregarle una copia de la licencia de obras al arquitecto.

De esta manera podrá emitir el acta de replanteo, así como el certificado de inicio de obra; ambos necesarios para recibir el libro de órdenes.

Asimismo, tendrás que contratar una póliza que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en el ramo de la construcción.

Aunque el promotor es quién debe asumir el coste de las medidas de seguridad, -en última instancia-, ya que es el protagonista de la implantación en la obra.

La buena noticia es que este tipo de pólizas no tienden a sobrepasar los 500 euros, así que no representará una inversión muy significativa.

De igual forma necesitas exigirle al contratista principal y al sub contratista que te entreguen el respectivo Plan de Seguridad de la obra, y tu a su vez deberás facilitárselo al coordinador de seguridad y salud.

 

8. La ejecución de las obras

En caso de que decidas cambiar algún detalle o aspecto de la obra deberás notificárselo a la dirección facultativa inmediatamente, e inclusive antes de darle la noticia al constructor.

El protocolo a seguir consiste en efectuar una reunión para levantar un acta de modificación de proyecto en la que se precisen aspectos como:

  • Valoración económica de la modificación que se realizará.
  • Explicación sobre cómo afecta la modificación a los otros procesos de la obra.

Además, el constructor, el promotor, la dirección facultativa y todas las partes que guardan relación con la obra deberán suscribir dicha acta de modificación.

Abonos parciales durante la obra

Durante la obra también se deberán hacer los respectivos abonos parciales por concepto de certificación de obra.

El constructor deberá facilitarte una factura mensual para que puedas efectuar los abonos correspondientes sin retrasos ni inconvenientes. Cuando te la entregue asegúrate de seguir estos pasos:

  • Verificar que la factura esté correctamente desglosada (también debe incluir el detalle de cada uno de los trabajos realizados).
  • Entregarle una copia de la factura a la dirección facultativa. Esto le permite comprobar la calidad de los trabajos realizados.
  • Cuando la dirección facultativa te informe que los trabajos han sido realizados, en función de lo contemplado en el proyecto, deberás realizarle el pago al constructor.
  • La dirección facultativa te entregará la certificación de obra.
  • Si has solicitado una hipoteca deberás presentarle la certificación de obra a la banca para que puedas ir liberando el crédito paulatinamente.

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9. Finalización de la obra

Durante esta fase se deberán realizar varios procedimientos importantes, tales como los que te presentaremos de inmediato:

  • Emisión del certificado final de obra

La dirección facultativa será la encargada de emitir este certificado en el que se deja constancia de que los efectos de la obra se han concretado con éxito.

Es necesario que esta certificación sea visada tanto por el Colegio de Arquitectos como por el de Aparejadores (para esto deberás abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa).

  • Libro del Edificio

Es provisto por el arquitecto que dirigió la obra y recoge los siguientes documentos:

– Proyecto inicial.

– Planos del estado final de la obra (si se suscitaron modificaciones).

– La relación de los agentes que intervinieron en la edificación.

Los seguros de garantía en la construcción (si se trató de una obra nueva).

  • Acta de recepción provisional

Cuando la obra esté 100% completada se redactará el Acta de Recepción Provisional, (conjuntamente con el certificado de obra).

Hay que destacar que en ese momento recibirás el edificio y comenzará a correr el plazo de garantía.

  • Licencia de primera ocupación

El ayuntamiento deberá emitir la licencia de primera ocupación del edificio. Para esto te solicitará el certificado de finalización de obra y los respectivos documentos de las modificaciones (en caso de que se hayan realizado algunas).

  • Acta de recepción definitiva

Esta acta significa que recibirás definitivamente la obra. En este punto es crucial que corrobores que no se hayan presentado defectos en el lapso comprendido entre la entrega provisional y este preciso momento.

Y en caso de que se hayan generado defectos esta será tu oportunidad de corregirlos, porque de allí en adelante la obra será calificada como finiquitada.

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TRIUNFA COMO AUTOPROMOTOR EN ESPAÑA 

Acabamos de explicarte todo lo que deberás hacer para convertirte en autopromotor en España si anhelas construir la vivienda de tus sueños.

Una vez más debemos decirte que no se trata de un proceso fácil, rápido ni sencillo, pero si deseas controlar todo, esta es sin duda la opción más idónea para lograrlo.

Esperamos que la información que te presentamos en esta guía te haya resultado valiosa, útil e interesante.

Pero si deseas profundizar en el tema de la autopromoción en este país te invitamos a contactar al equipo de CMYK Arquitectos cuanto antes.

Ellos atenderán todas tus dudas e inquietudes y te ayudarán a tomar las decisiones más beneficiosas para tu proyecto. Y por si fuese poco, la primera asesoría es gratuita.

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