Diferencia entre obra menor y mayor - CMYK Arquitectos

A la hora de planificar cambios y reformas en tu vivienda, o edificación, es crucial que conozcas y comprendas la diferencia entre obra menor y mayor. 

En principio es totalmente válido que te sientas desorientado o confundido respecto a este tema, sobre todo si no tienes experiencia en el ramo arquitectónico. 

La buena noticia es que existen múltiples recursos y profesionales preparados para responder tus preguntas y disipar tus dudas con éxito.

Básicamente, si te preguntas en qué se diferencian las obras mayores de las menores, y deseas obtener una respuesta clara y concisa, te invitamos a leer hasta el final. 

¿QUÉ  ES UNA OBRA MENOR?

Para entender bien la diferencia entre obra menor y mayor debes conocer a fondo sus significados. 

Por eso nos tomaremos el tiempo de explicarte cada concepto individualmente. De esa forma te resultará más fácil entender este tema como un todo. 

En teoría, una obra menor se caracteriza por su sencillez técnica, así como por su escasa entidad económica y constructiva. 

Además, es importante resaltar que las obras menores requieren actuaciones sumamente limitadas, y por tanto, el proyecto técnico es prescindible. 

Efectivamente, a la hora de planificar una obra menor no es necesario desarrollar este tipo de proyecto, ni mucho menos una memoria en la que se describa todo el procedimiento.

Adicionalmente, no se necesita el consentimiento de profesionales titulares para llevar a cabo una obra menor en la vivienda. 

Tipos de obras menores

A continuación te compartiremos algunos tipos de obras menores:

• Obras de reforma parcial e interior. Uno de los casos más comunes consiste en modificar las tabiquerías existentes sin intervenir la estructura. 
• Cambios en las instalaciones eléctricas, de calefacción o fontanería. 
• Obras de renovación, reparación, modificación o sustitución de suelos, paredes, techos, escayolas, etc.
• Variaciones en las dimensiones de una habitación. 
• Cambios en el pavimento de la vivienda. 
• Pintar toda la vivienda.
• Reformas integrales. Siempre y cuando no se reforme la totalidad del edificio, no se afecte su estructura, ni se incremente su volumen o superficie. 
• Arreglos de tejas.

Es importante destacar que cualquier obra que precise un cambio de uso no puede ser considerada como una obra menor. 

¿QUÉ ES UNA OBRA MAYOR?

Una obra mayor atiende a un proyecto arquitectónico que tiene una gran complejidad técnica y constructiva.

Por lo tanto, es imperativo desarrollar una gran documentación técnica bajo la supervisión, o control, del Colegio Oficial de Arquitectos que corresponda.

Las obras mayores se refieren a cualquier cambio que se pretende realizar en las fachadas o estructuras de una vivienda. 

Además, debes saber que dichas modificaciones deben cumplir con todas las disposiciones de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). 

Asimismo, es importante tener en cuenta que se debe tramitar una solicitud de obra mayor para formalizar todo el procedimiento. 

Tipos de obras mayores

• Una reforma interior que cause intervenciones en la estructura de una edificación, tanto a escala total como parcial. 
• Ampliaciones de viviendas unifamiliares.
• Obras por cambios de cubierta.
• Abertura de huecos con un apeo en un muro de carga (con la finalidad de conectar dos habitaciones).
• Reforma integral.
• Recambio de ascensores (en caso de que se deban hacer adecuaciones de huecos o aledaños).
• Cambios de caldera (siempre y cuando tengan que realizarse adecuaciones en el cuarto de caldera).
• Cambio de elementos exteriores de una edificación.
• Variaciones en la superficie de los edificios o en su altura.
• Rehabilitaciones totales en fachadas.

DIFERENCIAS ENTRE OBRA MENOR Y MAYOR

La principal diferencia entre obra menor y mayor es la siguiente: durante una obra menor no se comprometen los elementos estructurales del edificio.

Mientras que las obras mayores sí afectan dichos elementos estructurales, y por tanto, requieren la solicitud de una licencia de obra mayor. 

Aunque esta es la diferencia más llamativa entre ambas obras, también es importante mencionar algunas más, tales como:

Tipo de licencia

En caso de que la obra sea menor bastará con presentar la descripción de los trabajos a realizar. 

Pero si la obra a realizar será mayor, es obligatorio presentar un proyecto técnico. Aunque en ambos casos se deberá hacer una solicitud en el Ayuntamiento de la localidad donde se realizará la reforma.

En síntesis, si se realizara una obra mayor, como sería el caso de la reforma integral de una vivienda, entonces se deberá tramitar una licencia de obra mayor.

Documentación exigida

Generalmente, las obras menores no precisan la firma de un proyecto por parte de un arquitecto o arquitecto técnico. 

De hecho, no es necesario desarrollar un proyecto técnico, ya que se refieren a pequeñas actuaciones de decoración, reparación simple, limpieza o mantenimiento de acabados. 

Sin embargo, las obras mayores sí requieren una amplia documentación, así como un proyecto técnico debidamente firmado por profesionales titulares.

Los proyectos técnicos definen las actuaciones que se llevarán a cabo, al igual que los materiales que se utilizarán durante las obras, y los elementos sobre los que se trabajará.

Sin duda, los proyectos son claves para las empresas de reformas que ejecutarán las obras mayores ¿Te preguntas por qué?

En concreto, les permiten conocer los trabajos a realizar, y por si fuese poco, son indispensables a la hora de proponer el presupuesto adecuado. 

Naturaleza de las modificaciones

Las obras menores no pueden afectar los elementos comunes del edificio, ni mucho menos:

• La división de sus interiores.
• Su seguridad.
• Condiciones de habitabilidad.
• Instalaciones generales de saneamiento vertical.
• Aspecto exterior de las edificaciones.
• Ventilación.

En contraparte, las obras mayores sí pueden afectar todos esos elementos. En consecuencia, precisan una licencia de obra mayor para poder llevarse a cabo. 

Dirección de obra

Hay tres grandes figuras involucradas en cualquier obra mayor:

• Director de la obra: Por lo general la persona que elaboró el proyecto se encarga de certificar tanto los trabajos parciales de la obra, como su conclusión.
• Director de la ejecución material de la obra: Se refiere al aparejador o arquitecto encargado de supervisar y dirigir la ejecución de la reforma.
• Coordinador de seguridad: Se trata de la persona encargada de desarrollar el plan de salud y seguridad de la obra (aunque también adoptará las medidas que considere pertinentes).

¿ES POSIBLE INICIAR UNA OBRA SIN LICENCIA?

La respuesta corta es ¡No! Cualquier obra debe contar con su respectiva licencia de obras menor, o mayor, según corresponda.

Solo en algunos casos puntuales, como al pintar una vivienda, o sustituir el cableado de una red eléctrica, no se requiere una licencia de obra menor.

Para el resto es imprescindible tramitar la licencia correspondiente ante el Ayuntamiento más cercano al área donde ocurrirán las reformas. 

Si tienes alguna duda respecto a la solicitud de estas licencias, lo ideal es que visites dicho organismo a la brevedad posible para obtener mayor información. 

Consecuencias de empezar una obra sin licencia

1. Las obras que no cuentan con licencia pueden ser demolidas. 
2. En caso de que ocurra un accidente durante la ejecución de los trabajos o reformas, deberás asumir todas las responsabilidades derivadas de este evento.
3. Las multas estarán a la orden del día. Estos son algunos montos a considerar:

• Obra menor: la multa puede oscilar entre 600 y 1000 euros.
• Obras mayores que no hayan generado peligros, pero que de igual forma necesitan que se abra un expediente sancionador: entre 1.001 y 6000 euros.
• Infracciones muy graves: las sanciones pueden oscilar entre 6.001 y 300.000 euros.

CONTACTA CON UN PROFESIONAL

Antes de planificar reformas o modificaciones en tu vivienda o edificación lo mejor es que te asesores con un experto. 

Sobre todo si no tienes clara la diferencia entre obra menor y mayor, o si desconoces los pasos a seguir en cualquier caso. 

En tal sentido, te invitamos a contactar a CMYK Arquitectos ¡Un estudio de arquitectura que te ofrecerá una experiencia personalizada y totalmente profesional!

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