9 de marzo de 2020 | Construcción de casas
La edificabilidad de un terreno juega un rol crucial en sus capacidades constructivas. Como consecuencia, es importante que conozcas este concepto a profundidad.
Y aunque este tipo de temas puedan resultarte tediosos, de igual forma es necesario que los entiendas para que sepas a qué atenerte si decides embarcarte en un proyecto constructivo.
En esencia, la edificabilidad de un terreno indica cuántos metros cuadrados de techo pueden utilizarse para la construcción.
Hoy te contaremos qué es la edificabilidad de un terreno, los tipos de edificabilidades que existen y los principales factores que inciden en este concepto.
Por tal motivo te invitamos a completar esta lectura cuanto antes, especialmente si estás pensando iniciar un proceso de construcción en el futuro inmediato.
La edificabilidad de un terreno se refiere a la cantidad de metros cuadrados de techo que se pueden utilizar para construir una determinada cantidad de metros cuadrados de terreno.
En otras palabras, este concepto describe la cantidad total de metros cuadrados que se pueden construir en un solar. Tanto en una planta, como en varias de ellas.
La edificabilidad de un terreno está intrínsecamente relacionada con la normativa urbanística de cualquier terreno, puesto que influye directamente en su capacidad de construcción.
Se cree que la idea de aprovechar las capacidades del suelo para generar beneficios económicos se remonta a la década de los 70 (específicamente al año 1975 cuando se promulgó la Ley del Suelo española).
Actualmente, el aprovechamiento urbanístico en España está basado tanto en la regulación de la edificabilidad de un terreno, como en los posibles usos que se le puedan dar.
Es imposible hablar sobre la edificabilidad de un terreno sin abordar los distintos tipos que existen.
Hoy en día existen dos grandes tipos: la edificabilidad bruta y la edificabilidad neta. Ambas se establecen según las normativas municipales o regionales, y a continuación te contaremos un poco más de ellas.
También suele llamarse edificabilidad zonal y hace referencia a un objeto de ordenación urbanística.
Este tipo de edificabilidad le corresponde a un área de suelo que podría sufrir una transformación urbanística en el futuro.
Además, debes saber que generalmente afecta al suelo urbanizable –el cual es apto para ser urbanizado-.
De hecho, es común que sea considerado como tal hasta el momento en el que se convierte en un terreno urbano, bien sea mediante un proyecto de reparcelación, o a través de un plan parcial.
La edificabilidad neta guarda relación con los solares que han sido catalogados como edificables.
Esto significa que cuentan con una ordenación sumamente detallada, que inclusive establece sus condiciones de edificación.
Este tipo de edificabilidad le corresponde a los solares de régimen urbano. En palabras más simples, a la ciudad existente.
Recuerda que el suelo urbano debe estar situado en un área urbanizada, o de lo contrario no podría gozar de esta clasificación.
En consecuencia, estamos hablando de un terreno que posee sus respectivos servicios urbanísticos, tales como:
Hoy en día es muy importante que tengas conocimiento estos y otros conceptos afines a la legislación urbanística vigente.
¿Te preguntas por qué? Pues porque dichas reglamentaciones tienen la capacidad de condicionar tus posibilidades edificatorias significativamente.
Tanto así que existen algunos casos en los que una mayor superficie inicial de terreno no se traduce en un mayor número de m2 edificables.
Existen varios factores importantes vinculados a la edificabilidad de un terreno. Y como es sumamente relevante que estés al tanto de ellos te los compartiremos de inmediato.
Los usos admitidos por el planeamiento pueden condicionar severamente el valor de la edificación.
Es decir, que el valor de un techo destinado a una vivienda difiere del valor de un techo destinado a la industria.
La lógica de esto es la siguiente: el valor de las edificaciones más versátiles –aquellas que pueden tener varios usos-, tiende a ser más alto que el de las edificaciones que tienen usos más delimitados o restringidos.
Dentro de estas últimas se incluyen las edificaciones de uso industrial y las de equipamientos privados, por tan solo nombrar algunas.
De acuerdo a la tipología edificatoria y al uso admitido las principales edificabilidades son las siguientes:
No obstante, hay que resaltar que estos valores tienden a variar según la ubicación del solar.
Aunque las fluctuaciones que registra el mercado inmobiliario en cada territorio también inciden en la variación de los valores que acabamos de presentarte.
Este es uno de los factores más destacables de la edificabilidad de un terreno porque tiene un peso muy significativo en la variación de su valor.
Sin duda, la localización de un solar influye considerablemente en los valores de edificabilidad que lo regulan.
Para que entiendas mejor su importancia podríamos decirte que dos edificios similares pueden tener valores distintos dependiendo de dónde estén ubicados (incluso si están localizados en la misma ciudad).
Por lo general los entornos más urbanos se regulan con una mayor edificabilidad. De modo que el valor del suelo urbano suele ser mayor a 1 m2/m2 de suelo. De esta forma se permite aprovechar la mayor parte del terreno y edificar en altura.
En contraparte, en las áreas de suelo urbanizable las edificabilidades varían entre 0,2 y 1 m2 de techo/m2 de suelo.
Y en cuanto a las zonas rústicas es común que el valor sea inferior a los descritos, fundamentalmente porque estas disponen de mucho espacio para construir.
Como ves, en la actualidad la ubicación del solar juega un rol muy importante en la edificabilidad de un terreno.
En tal sentido, es recomendable que conozcas la relación entre el valor del suelo y la edificabilidad de un terreno para que no tengas dudas en cuanto a su relevancia.
Las condiciones de la edificación también pueden influir en su valor positiva o negativamente.
Recuerda que dos terrenos similares, con una misma edificabilidad, un mismo uso y una localización parecida, pudiesen tener un valor completamente diferente.
Muchas veces esto se debe a las condiciones de la edificación. Algunas de las interrogantes que entran en juego en este apartado son las siguientes:
Este tipo de detalles marcan la diferencia al momento de calcular el valor de un terreno, y por ende, deben dominarse con absoluta claridad.
En este punto nos gustaría explicarte las principales diferencias que existen entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno.
La primera se refiere a los metros cuadrados totales que pueden edificarse, incluyendo a todas las plantas construidas.
Por su parte la ocupación del terreno define el porcentaje de superficie del solar que puede ocupar una vivienda.
Otro elemento diferenciador es que las unidades inherentes a la edificabilidad de un terreno se expresan en m2/suelo. Mientras que las que guardan relación con la ocupación se cuantifican en forma de porcentaje.
Supongamos que tienes un solar de 700 m2, con una edificabilidad de terreno de 0,5 m2/suelo y una ocupación del 20%
Estos valores significan que podrás edificar el 50% de la superficie total del solar (puesto que la edificabilidad del terreno es de 0,5 m2/suelo).
Entonces, en ese terreno de 700 m2 podrías construir una vivienda de 350 m2 en total (incluyendo la sumatoria de la superficie de cada una de sus plantas).
Adicionalmente, el 20% indica que solo podrás ocupar ese porcentaje del total de los 700 m2 de terreno. Por ende, cualquiera de las plantas sobre el terreno no puede ser superior a 140 m2.
Familiarizarte con la edificabilidad de un terreno te servirá de mucho en materia constructiva, y además te ahorrará malos entendidos al momento de enfrentar cualquier fase constructiva.
Por tal motivo queremos invitarte a contactar al equipo de CMYK Arquitectos para que recibas una información más precisa, concreta y especializada sobre la edificabilidad de un terreno.
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