15 de septiembre de 2019 | Construcción de casas
La reforma de una vivienda es en muchos casos el proyecto más complejo y estresante en la vida de muchas personas. Los motivos principales de ello es porque se suele hacer solo una vez y se tiene un total desconocimiento de cómo es el proceso. Nosotros, después de haber hecho unos cuantos proyectos de reforma de una vivienda y haber hablado con otras muchas personas sobre su experiencia, hemos recolectado una serie de errores comunes que suelen cometerse para que lo puedas evitar y hacerlo con éxito.
Las ganas de ver nuestra casa reformada y acabar cuanto antes con las obras, que son un engorro, para qué engañarse, nos lleva a acelerar el proceso y a pensar que cuanto antes se empiece, antes se acaba. “Y esto no es así, antes de empezar hay que tener las ideas claras y las decisiones tomadas con un 90% de seguridad. El 10% restante nos permitirá un pequeño margen de variaciones en las obras”.
No hay nada peor que empezar una obra de tal magnitud sin contar con una planificación previa. La reforma de una vivienda necesita de una organización minuciosa en la que se tengan en cuenta:
Una buena estrategia de planificación y evaluación de tu proyecto te garantizará minimizar al máximo los posibles imprevistos que puedan surgir dentro de la obra.
En muchos casos, la reforma de una vivienda puede ser una de las inversiones más importantes en la vida del propietario, por lo que conviene dedicar tiempo a hacer números.
Muchas personas calculan la inversión que deben realizar teniendo sólo en cuenta el precio por m2 de la reforma, multiplicado por los m2 que quieren reformar. Si bien esto te puede una estimación del coste, si no se tiene suficiente experiencia en la construcción puede llevar más bien a engaño o frustración. El rango habitual del precio €/m2 puede ser tan extenso que puede ir de 300 a 700 €/m2, o incluso mas para proyectos especiales, dependiendo de varios factores como la elección de los materiales, la superficie total de la vivienda, los tipos de instalaciones que se requieren, etc.
También hay que tener en cuenta el pago de tasas e impuestos, la gestión de los residuos de obras, los honorarios técnicos, los seguros, los posibles gastos de financiación, etc. Todos estos gastos pueden suponer un incremento de hasta un 20% de la inversión estimada inicialmente, poniendo en apuros tu sueño si no has tenido una previsión de los costes.
Este es posiblemente el peor error que se puede cometer. Si no tienes suficientemente claro todos los aspectos del punto anterior, más vale que empieces a considerar en serio la posibilidad de contar con ello si no quieres que tu sueño acabe en una pesadilla.
Una vez que han tomado la decisión de emprender una reforma, los propietarios quieren que los operarios empiecen a trabajar de inmediato, y en caso contrario, se ponen nerviosos y presionan al equipo encargado del proyecto. Sin embargo, ésta es la fase más importante.
Los proyectos se construyen en el mundo de las ideas y la obra es un mero trámite para traerlas a la realidad. En la fase de diseño todo es posible. Podemos modificar nuestra vivienda cuántas veces queramos, hasta que nos encaje como un guante. La tecnología de hoy en día permite hasta caminar por los espacios de un modo casi real y es el momento de corregir lo que haga falta. Cuando empieza la obra, todo debe estar bien definido para evitar sorpresas y sobrecostes innecesarios.
Es muy habitual pensar que los arquitectos cobran unos honorarios carísimos y que esto te va a suponer un incremento del presupuesto que tenías pensado. Déjame exponerte un par de razones por lo que no es del todo cierto:
En el mundo de la construcción lo que más encarece son los errores cometidos en obra que tienen que subsanarse. Esto lo saben perfectamente los promotores profesionales y por eso demandan una impoluta planificación para evitar estos costosos errores. Realizar un obra de reforma integral sin un proyecto y un supervisor puede encarecer el presupuesto fácilmente un 30% si empiezan a surgir imprevistos, y créeme que los habrá. Una vez incluso me vino un caso extremo de un cliente desesperado porque la obra le estaba costando casi el doble del presupuesto original.
La mayoría de los propietarios desconocen qué tipo de impuestos deben pagar en este tipo de trabajos, y lo que es peor, muchos constructores también lo desconocen. En viviendas de primera residencia bajo una serie de requisitos se puede aplicar el IVA reducido del 10% en lugar del 21% en la mano de obra, lo cual puede hacer que te ahorres unos cuantos miles de euros.
Los presupuestos se hacen a partir de lo que se llaman mediciones, es decir, se mide todas las superficies del trabajo que se vaya a realizar y se presupuesta por el precio unitario. Si no hay un proyecto anterior con levantamiento de planos correspondiente ¿como crees que van a hacer estas mediciones? Las hacen a cinta corrida poniendo más superficie de lo necesario para no pillarse los dedos, por lo que pagarás más por ello. Con un buen proyecto arquitectónico solo pagarás por lo que se realiza.
Muchos trabajadores involucrados en la obra no solo ganan dinero por el trabajo que realizan si no por el beneficio que obtienen del material que utilizan facturando al precio recomendado al publico. Los profesionales de la construcción tienen el beneficio de conseguir esos materiales con descuentos que van del 30 al 60%, y ese precio es al que se lo ofrecemos a nuestros clientes
Las obras suelen llevar un cierto periodo de tiempo hasta que se concluyen en el cual el propietario no puede hacer uso de la vivienda. Por eso es un error no hacer un contrato formal con el constructor donde se especifique estos tiempos con penalización por retraso. Si no se hace así es muy habitual que al constructor le salga un pequeño proyecto de unas semanas, paralice tu obra y regrese cuando acabe el otro proyecto suponiendo un retraso de ese tiempo para tu obra. A veces ocurre que los propietarios deben irse de alquiler a otra vivienda y cada mes de retraso supone otro mes de alquiler.
Aunque es importante el tema económico no debería ser la razón única para acometer un proyecto así. Al final lo que se está buscando es mejorar la calidad de vida y en eso un arquitecto tiene mucho que aportar. No solo debería entender tus necesidades y preocupaciones para que el nuevo diseño se adapte perfectamente a ellas, si no que debería ser capaz de ayudarte en otros aspectos también muy importantes como es cuidar tu salud y la de tu familia o proteger el medio ambiente para que todos vivamos con mayor calidad.
Comunidades de vecinos y reformas suelen ser motivo de conflicto. Las obras no son plato de gusto para nadie. Y mucho menos si han de realizarse cuando se forma parte de una comunidad de vecinos. Para evitar problemas mayores es necesario conocer una serie de medidas legales a tener en cuenta, así como un conjunto de cuestiones morales y de convivencia.
En principio, no se necesita el permiso de la comunidad de vecinos para llevar a cabo una reforma dentro de tu casa. Siempre y cuando, las obras no alteren la estructura o seguridad del edificio. Para evitar conflictos en este sentido te recomendamos que consultes los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para conocer las condiciones de la finca.
Lo que sí es recomendable que hagas es hablar con el presidente o administrador de la comunidad para informarle de tu proyecto. De esta manera, tus vecinos no se sorprenderán al ver el paso de trabajadores por el portal o las escaleras, el uso del ascensor para carga de material, los ruidos, etc. Esta es una forma amigable de empezar la reforma de tu casa que te evitará algunos problemas.
La comunicación entre las personas es la clave para las buenas relaciones. Habla con los vecinos que más se vayan a ver afectados por tu reforma antes de que empiece. Informales de que vas a realizar obras en casa. Pídeles disculpas de antemano por las molestias que éstas les puedan causar.
Por lo general, tendrás que tener cuidado y respetar las normas en cuanto a convivencia se refiere. Estas son nuestras recomendaciones:
La normativa establece un horario para la ejecución de obras dentro de una comunidad de vecino para evitar las molestias por ruido al resto de propietarios. Estos trabajos sólo podrán realizarse de 8 a 20 horas los días laborales.
En verano pueden obligarte a aplicar la jornada intensiva hasta máximo las 3 de la tarde. El incumplimiento de estos horarios podría suponer quejas por parte del resto de vecinos.
La ley también contempla unos niveles de ruido que han de ser respetados tanto si se realizan obras dentro de casa como si no. Durante las horas de trabajo las alteraciones acústicas nunca deberán estar por encima de los 55 dB según la normativa europea, aunque cada ayuntamiento tiene una regulación especifica.
Si la paciencia de alguno de tus vecinos se agota puede que recibas algún tipo de reclamación de manera escrita por parte del administrador. Aunque si estás dentro del nivel de ruido que marca la ley no puede hacer nada en contra de ti, lo mejor que puedes hacer es hablar con el vecino que ha puesto la queja para comunicarle tus disculpas. Recuérdale que todos en algún momento necesitamos hacer reformas en casa y que esta situación será temporal. Hoy por ti, mañana por mí.
Es inevitable que una obra genere polvo, suciedad y escombros. Lo que sí se puede evitar es que esta situación sea un problema. Por este motivo, es conveniente proteger con cartones u otro material la entrada al portal, las paredes de las escaleras y el ascensor en el caso de que vaya a ser utilizado.
La legislación no permite depositar escombros en ningún sitio que no sean los contenedores habilitados para ello. Finalmente, has de saber que la empresa responsable de tu reforma deberá ser la encargada de dejar las cosas tan limpias como las encontraron.
A veces, es inevitable que puedan producirse algún tipo de desperfecto durante la ejecución de las obras. Debes saber que es importante que tu o tu contratista cuente con un seguro de responsabilidad civil que cubra este tipo de imprevistos. Ten en cuenta que durante el transporte o carga de material se pueden dañar paredes, ascensor y otros elementos comunes. Si no te haces cargo de la reparación de estos desperfectos la comunidad tendrá hasta 15 años para reclamarlos.
Una vez más es importante la educación y el entendimiento. Si se te comunica que por motivo de la reforma de tu vivienda ha habido un desperfecto no evites reconocer el daño. Hazte responsable de ello, tranquilizando a tus vecinos con tu interés por solventarlo cuanto antes.
Toda obra, necesita cumplir con la ley. Para ello, es necesario que solicites a tu Ayuntamiento todos los permisos a los que tendrás que hacer frente. La mayoría de obras están sujetas a alguna licencia o impuesto, o a la entrega de una documentación específica, siempre dependiendo de los trabajos”. Iniciar una reforma integral sin estas licencias puede suponerte una denuncia que conlleva la multa correspondiente e incluso la paralización de las obras. Mejor, no arriesgues.
Si quieres tener una reforma tranquila nunca lleves a cabo esta clase de proyecto sin antes haber cumplido con la ley.
La mayoría de reformas integrales suelen ser proyectos de obra menor y en ese caso el procedimiento para obtener las licencias necesarias es el siguiente:
En primer lugar debes ir al área correspondiente del ayuntamiento de la localidad que se encarga de conceder las licencias para solicitar un documento que se llama “comunicación previa de actuaciones urbanísticas”. Este documento lo tendrás que rellenar e incluir el presupuesto de obra así como indicar si necesitas ocupar la vía pública con contenedores de obra.
A continuación tienes que pagar las siguientes tasas:
Una vez hayas liquidado el pago de esas tasas tendrás que volver a la oficina administrativa para entregarlo junto con fotografías de las zonas que se van a reformar en su estado actual. Después de estos trámites ya estarás listo para comenzar la obra.
Si la reforma que vas a realizar no está permitida y no dispones de los permisos necesarios, el Presidente de la Comunidad podría paralizar las obras. Bien por iniciativa propia o bien por la denuncia de algún otro vecino. A continuación, se tomarían las medidas judiciales pertinentes para proceder a la denuncia.
Por este motivo, es tan importante conocer lo que dispone el artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, la cual dicta que:
El propietario de un inmueble tiene derecho a realizar cambios en cualquier elemento, instalación o servicio del edificio. Siempre que estas obras no alteren la seguridad y estructura exterior e interior del mismo y no se menosprecian los derechos del resto de propietarios. Se tendrán en cuenta los horarios para realizar las obras, así como el nivel de ruido a respetar. El propietario habrá de solicitar los permisos necesarios para realizar tal reforma en su vivienda.
No merece la pena terminar con una denuncia en la mano por falta de cumplir con las normas que dicta la ley. Se acaba ahorrando mucho tiempo y dinero haciendo las cosas bien antes que tratando de llevarlas a cabo sin las licencias necesarias.
Muy pocas personas guardan buenos recuerdos del día que se decidieron a realizar una reforma. La mayoría describen los meses de obra como una experiencia para no repetir jamás y comentan que los resultados se alejan mucho de lo deseado, pero todo esto se puede evitar con la correcta elección de las empresas que ejecutan la reforma.
Si cuentas con un buen arquitecto entonces no debes preocuparte por este tema. Los arquitectos podemos asesorar de la forma más objetiva y profesional con la elección de una constructora. Lo que nosotros siempre recomendamos hacer es buscar varias empresas, al menos tres, y darles a todas los mismos planos y mediciones. De esta forma podemos comparar correctamente entre ellas. Si has conocido a un arquitecto que dice que solamente trabaja con la misma constructora, desconfía. Lo recomendable es siempre ver varias opciones.
Si no cuentas con un arquitecto que te pueda asesorar, entonces ten en cuenta los siguientes consejos para acertar en tu elección:
Es probablemente el punto más obvio a tener en cuenta cuando comparamos distintas empresas. El presupuesto es la herramienta que usan habitualmente los propietarios para elegir un contratista, siendo habitualmente el precio más bajo el que se lleva la obra. Pero esto es un error muy grave por varias razones:
Si no sabes nada de construcción, entonces fíate del presupuesto más completo. De aquel que tiene los precios perfectamente descompuestos según metros o unidades y que incluye cosas que otros han pasado por alto. También es recomendable que si tienes varios presupuestos distintos, compares precios de una misma partida.
Es muy corriente que junto al presupuesto de la reforma, el contratista nos entregue un plazo estimado de obra, normalmente expresado en meses. Estos plazos sirven de poco o nada si no tienen también una planificación de la reforma. Con planificación nos referimos a una tabla u organigrama en el que se especifique la duración de cada trabajo. Teniendo en cuenta la compatibilidad de ciertos trabajos y las fechas máximas para realizar pedidos de materiales. Una empresa que tenga este tipo de planificación realizada previa al inicio de obra tiene una gran ventaja sobre su competencia y muchas más probabilidades de acabar en el plazo previsto.
Esto parece algo obvio, que una empresa dedicada a la construcción conozca las normativas que le afectan. O también las licencias que debe obtener antes de empezar ninguna obra. Pero no es tan raro como parece que un contratista no esté al día de las normas del Código Técnico de la Edificación. O que desconozca por completo las exigencias de los Ayuntamientos en cuanto a tasas y licencias.
Siempre que se esté modificando la distribución de una vivienda, local u oficina, aunque solo sea un tabique, se necesita pedir antes una licencia. Si un contratista te intenta convencer de lo contrario, debes tener en cuenta que las multas y sanciones son siempre para el propietario.
Saber si la persona que estás contratando está al corriente de la normativa actual de edificación, es algo más complicado de comprobar. Como regla general desconfía del contratista que te diga que sí a todo. Hay muchas partes de un edificio que no se pueden tocar. Otras que cuando se tocan deben tratarse de una forma muy específica, sobre todo si hablamos de estructuras e instalaciones. Por lo que un contratista debe saber perfectamente que se puede hacer y que no y, en este último caso, ofrecer soluciones alternativas.
Si hay algo que no le gusta a la gente en una reforma es tener que estar pendiente de ella constantemente. Y tener cierto miedo de que si no están encima del contratista en todo momento, algo malo acabará ocurriendo. Esto se soluciona con la presencia de un encargado de obra. Si ya cuentas con la ayuda de un arquitecto que supervise la obra, el papel del encargado no resulta tan relevante. Pero cuando no es así, es esencial contar con esta persona.
El encargado o jefe de obra suele ser un arquitecto técnico, perteneciente a la misma empresa constructora, pero ajeno a los trabajos manuales. Esta persona debe encargarse de organizar a todos los trabajadores que intervengan en la reforma, así como de las entregas de materiales, las posibles variaciones del presupuesto y los plazos de obra. Además será la persona que hará de intermediario entre constructora y propiedad durante el periodo de obra, poniéndote al corriente del estado de la misma siempre que sea necesario.
Hay una creciente desconfianza de la mayoría de las personas hacia las empresas constructoras. Esto es debido a la mala fama que se han ganado muchas de ellas durante los últimos años. Es necesario recordar que la mayoría de problemas surgen cuando se trabaja con una empresa no tan “profesional” como parece. Si quieres asegurarte de que la empresa que estas contratando tiene todos los papeles en orden, debes pedirle la siguiente documentación:
Aparte de todo esto, si el contratista te manda un dossier de empresa con trabajos ya realizados e incluso opiniones de antiguos clientes, es una razón de más para confiar en esa empresa.
Si has decidido realizar una reforma integral en tu vivienda pero no quieres ocuparte de un engorro como este pero que el resultado cumpla todas tus expectativas, te invitamos a contactar a un arquitecto cuanto antes.
Desde CMYK Arquitectos te ofrecemos la posibilidad de desarrollar un proyecto de reforma de una vivienda que te ofrezca seguridad y confort sin comprometer el bienestar de las nuevas generaciones ya que nos apegamos a la construcción de espacios completamente ecológicos y saludables.
Contáctanos para que sepas cómo podemos ayudarte a hacer realidad convertir tu hogar en la casa de tus sueños.
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