1 de agosto de 2019 | Construcción de casas
¡Enhorabuena! Si estás leyendo este artículo es porque estás en el primer paso de uno de los proyectos más apasionantes que puedes llevar a cabo en tu vida, construir una casa propia. La búsqueda del terreno es el primer paso y uno de los más difíciles. Por eso he escrito este post súper práctico sobre cómo buscar un terreno para construir una casa. Intentaré ir resolviendo las dudas que podáis tener y daros algunas pautas para no fallar en el proceso. Lo he dividido en 2 partes porque si no era muy extenso para que no os aburrais : D
No te imaginas la de consultas que me hacen solicitando asesoramiento sobre cómo buscar un terreno. La verdad es que este primer paso implica una serie de decisiones clave que van a marcar la viabilidad de todo el proyecto.
Escoger la ubicación idónea, definir el presupuesto total o valorar de forma técnica y legal un terreno son factores que pueden hacer variar en gran medida el resultado de la construcción de nuestra casa.
Sin entrar más en preámbulos, voy a continuar describiendo los últimos pasos que tenéis que tener en cuenta a la hora de buscar un terreno.
A pesar de lo que puedas pensar, la elección de un terreno para construir una casa no es una decisión menor. Aparte de considerarlo sólo como la base de una construcción, optar por un terreno es elegir el lugar donde vas a vivir.
Si lo piensas de esta forma te darás cuenta de lo importante que sería no cometer un error. No debéis caer en la trampa de elegir solamente “porque estaba barato” o simplemente porque “te da lo mismo cualquier sitio”. Pensad siempre que ese va a ser el lugar donde viviréis muchos años de vuestras vidas, lo cual no es un tema menor.
Por lo general no tenemos conciencia hasta dónde pueden llegar las consecuencias de elegir un terreno por impulso y sin pensar demasiado. En este tipo de decisiones aunque cueste debéis dejar la emoción a un lado y que tome las riendas lo emocional.
El riesgo no se encuentra solamente en elegir la ubicación equivocada. También puede residir en que sus dimensiones condicionen mucho el proyecto que teníais en mente. Una mala elección puede afectar a el tamaño de los ambientes, al soleamiento o la ventilación por ejemplo.
Podría ocurrir que alguna normativa condicione lo que pretendemos hacer. O incluso que no exista actualmente con algún servicio básico que creíais incluido. Esto algunas veces puede causar demoras cuando no son terrenos urbanizados.
En fin, no queremos asustaros. Todo lo contrario, lo que queremos es intentar daros algunos consejos que te ayuden a comprar un terreno para construir una casa de forma inteligente. Ya que se trata de algo que será supuestamente para toda la vida.
Intentemos entonces ver qué sacamos en claro.
En relación a la ubicación del terreno para construir una casa, no sólo son importantes las características del barrio. Es indispensable estar en un lugar en el que os sintáis a gusto. Pero también será importante que valoréis, por ejemplo, la proximidad a:
Pensad en todo el tiempo que dedicais a relacionaros con los lugares que tengan que ver con vuestras actividades e intereses particulares. Una enorme cantidad de tiempo que se transforma en horas y horas a la semana verdad?
Tratar de minimizar el tiempo de trayecto puede no parecer importante en un principio. Puedo asegurarte que con el tiempo (y la suma de horas sobre un medio de transporte) te darás cuenta de lo cierto que resulta ésto. Tener cercanía y fluidez de transporte para estar allí donde precisamos ir, es una de las cosas que debéis valorar.
Mientras menos tiempo paseis en circulación, más tiempo tendréis para disfrutar de vuestra casa y familia. Si vuestras actividades incluyen pasar mucho tiempo fuera, un terreno alejado de los lugares que frecuentas claramente no será la mejor elección.
Quizás en una ciudad pequeña, por su tamaño, estas valoraciones no tengan demasiado peso. Sin embargo cobrarán más importancia cuanto mayor sea su escala y las distancias se alarguen.
También es verdad que cada uno tiene sus propias motivaciones. Si la idea es estar “lejos del mundo” porque el lugar se presta para eso, entonces os recomendamos obviar todo lo dicho anteriormente, y disfrutar de vuestra elección!!!
Una de las primeras cosas que debéis tener en cuenta para saber cómo buscar un terreno para construir una casa es considerar cuál es el proyecto que piensas llevar a cabo. Esto es fundamental para saber si la parcela que os ofrecen se adapta a la idea que tenéis en mente.
Si no sabéis si vuestra idea se puede materializar en determinado terreno no os preocupeis, es normal. Para ello podéis consultar a vuestro arquitecto de confianza o a nosotros y os ayudaremos encantados.
Si uno de vuestra principales metas es tener un espacio verde importante, un terreno con buena ubicación pero de dimensiones reducidas, no se llevará bien.
Siendo sincero, para saber con certeza si un terreno es el idóneo al 100% con vuestra idea es necesario tener un proyecto medianamente definido. Esto es inviable hacerlo por cada terreno que pueda encajar supuestamente con vuestro proyecto. Pero también es cierto que con la documentación adecuada y una visita in situ al lugar se puede hacer un buen filtro para descartar los que no cumplan los requisitos.
Si el terreno ya os ha cautivado, pero no encaja bien con vuestra idea de proyecto, quizás sea buena opción repensar esas premisas que creías innegociables para adaptarlas a lo que te permite.
Puede ocurrir que os entusiasméis mucho más con ideas distintas a las que tenías y que hayan logrado romper el concepto de lo que creíais indiscutible. En este caso el terreno habrá sido el responsable para conseguir un proyecto que complete mejor tus necesidades de lo que creías en un principio.
Salvo que el “flechazo” amoroso sea tan fuerte como para nublar vuestro criterio, sería muy raro que no reconozcais algunas carencias del terreno para edificar.
En este contexto, será primordial tener en cuenta que la parcela esté abastecida de los servicios básicos. Entre otros electricidad, agua, alcantarillado, gas natural, etc.
La presencia de servicios es una de las mayores virtudes de un terreno para construir una casa. De todas las características de un terreno, ésta será una de las que tendrás que tener más en cuenta.
Para quienes habiten en áreas urbanizadas seguramente esta problemática les resulte ajena. Lamentablemente la carencia de servicios de infraestructura es mucho más frecuente de lo que uno puede imaginar. Por eso la proximidad a ellos puede ser considerado una ventaja, a la hora de saber cómo buscar un terreno para construir.
Es muy importante que consideres que la proximidad geográfica al servicio implicará estar mucho más cerca (en tiempo) de llegar a tenerlo en un futuro no tan lejano. Por eso se hace importante estudiar la proximidad de éstos a los terrenos que estés evaluando. Las esperas pueden hacerse muy largas y la paciencia no siempre va de la mano con los tiempos burocráticos para hacer posible esos servicios.
En este sentido será necesario hacer algunas averiguaciones en las oficinas de Obras y Servicios Municipales. Asi podeis obtener una información más completa que os permita construir una casa en el mejor lugar posible.
La orientación es otra de las principales características de un terreno para construir una casa. Para nosotros el sol es el elemento esencial y primordial a tener en cuenta. Es el motor principal de la arquitectura pasiva.
En una casa ecológica la orientación es fundamental para aprovechar la iluminación del sol durante el día y conseguir así calor de forma natural. Pero el sol también es fuente de salud, una casa soleada tendrá menos problemas de humedades. Además podrá funcionar la mayor parte del día con iluminación natural.
En el hemisferio norte, por la tanto en toda España, la mejor orientación es sur. Esto significa que la mayor parte de la vivienda debe poder estar abierta hacia el sur. Por ello, será importante visitar el lugar y comprobar que efectivamente esto sea posible.
En cuanto a las orientaciones este y oeste también juegan un papel importante. Una fachada orientada a este recibirá el sol de primera hora de la mañana, lo cual es una ventaja para los dormitorios. Una fachada orientada a oeste recibirá el sol de tarde, algo que puede interesaros en invierno cuando el sol incide con menor inclinación. De esta manera puede penetrar en la vivienda aprovechando el calor hasta las últimas horas de la tarde.
Otra comprobación importante en relación a la orientación es que no haya obstáculos que impidan su incidencia como pueden ser árboles, construcciones cercanas, diferencias de pendiente, etc.
Por este motivo es tan importante visitar el solar con una brújula y en diferentes momentos del día. Así lograréis entender cómo incide el sol a lo largo del día para saber si será posible aprovecharlo para calentar vuestra vivienda de forma natural.
Construir una casa hoy en día no se puede entender sin el aprovechamiento de la energía gratuita e ilimitada que nos proporciona el sol. Por ello, esta debería ser la premisa más importante a tener en cuenta antes de comprar un terreno.
En este sentido, no os deberia preocupar lo más mínimo. Dejad el proyecto en manos de un buen arquitecto quien encontrará la mejor manera de aprovechar esta cualidad, a pesar de cualquier orientación que os podáis encontrar.
Si ya habéis estado investigando sobre terrenos, os habréis dado cuenta que los terrenos planos son más caros que los terrenos en pendiente. Esto no es solo debido a la comodidad, sino debido a que un terreno en pendiente encarece en gran medida los costes de construcción.
Un terreno para construir una casa en pendiente va a requerir un gran movimiento de tierras. Probablemente también la construcción de un muro de contención de las mismas antes de iniciar la construcción del proyecto.
De nuevo, es importante valorar el sobrecoste del movimiento de tierras y cimentación ya que aunque en la mayoría de casos es asumible, es preciso comprobarlo in situ y si fuera necesario con un geólogo para evitar sobrecostes posteriores.
No hay una norma absoluta para saber que dimensiones debe tener un terreno en el que queremos construir una casa. Principalmente dependerá de los requerimientos que tengáis cada uno para vuestro hogar. Cada proyecto es algo muy personal y cada uno tiene unas necesidades distintas de las dimensiones de su propia casa. En la mayoría de casos las dimensiones del terreno dependerán directamente de las dimensiones de la casa.
No obstante hay que tener varios factores en cuenta que anunciaremos aquí brevemente y algunos describiremos mejor en la normativa:
1º. Hay que tener en cuenta si hay obligación de retranqueos. Excepto en los núcleos urbanos, que hay más necesidad de superficie, suele haberlos. Estos pueden ser solamente en la parte frontal y trasera si se trata de unifamiliares en hilera. Para casas aisladas se suele obligar a dejar una distancia mínima hasta el límite de la parcela en todas las orientaciones. Lo normal suelen ser unos 3m.
2º. Superficie máxima que puedes ocupar en planta. Lo explicaremos más adelante con la normativa.
3º. Edificabilidad máxima total. También lo explicaremos más adelante
4º. Forma de la parcela. No todas las parcelas son rectangulares. Algunas por ejemplo pueden tener forma triangular, lo que hace que se tenga que adaptar el proyecto a esta forma.
5º. Limitaciones. En ocasiones puede ocurrir que en la parcela haya elementos naturales protegidos como árboles, vías pecuarias, etc
Otra cosa que a veces hay que revisar y tener en cuenta es que el ayuntamiento tenga potestad para exigir en un futuro una cesión de parte de la finca para la construcción de viales. Esto rara vez ocurre pero he visto como han tenido que demoler parte de edificaciones por esta razón.
Al principio del post ya dimos algunos referencias de que tamaños aproximados debían tener estos terrenos para construir una casa. A eso le teneis que sumar estos factores descritos.
Aunque es un punto que no suele tenerse en cuenta, es muy importante saber las características del suelo del terreno para construir una casa.
¿Cómo saber si un terreno es bueno para construir?
Hablando sobre los suelos aptos para construir, no es lo mismo intentar construir una casa sobre tierras arcillosas, arenosas o rocosas ya que el sistema de cimentación será muy distinto.
En general, el criterio será cuanto más duro mejor, puesto que cuanto más resista nuestro terreno menor deberá ser la cimentación de nuestra casa. Pero ¡cuidado! en caso de necesitar construir un sótano en vuestra casa, quizá puede ser interesante que el terreno será blando porque la excavación será más económica.
No menos importante es saber si el área es inundable a la hora de determinar los niveles adecuados de lo que vayáis a construir. Este no es algo que se pueda obviar a la ligera por lo que debéis ser muy rigurosos para conseguir esa información. De lo contrario podríais meteros en problemas mayores.
Independientemente de que os asesoréis con un técnico especializado, una charla con los vecinos del lugar podrá daros un panorama real de todos aquellos datos que seguramente no os podrá contar alguien que no vive allí. Puedo aseguraros que la información que vais a conseguir por este medio puede ser muy valiosa para decidirte antes de comprar terreno.
Dentro de las cosas que necesitáis saber para comprar un terreno para construir una casa, hay que tener en cuenta que hay zonas que por su paisaje, generan la posibilidad del aprovechamiento de las vistas naturales, como una forma de valorizar el emplazamiento del proyecto arquitectónico.
Desde este punto de vista, en la mayoría de los casos, cualquier otra carencia que pueda tener el terreno para construir una casa pasará a segundo plano.
Cuando lo que estamos buscando es un lugar dentro de un entorno geográfico especial, el sentido de nuestra elección estará focalizado hacia ese objetivo. Cualquier otra recomendación que se pueda sugerir tendrá menos fuerza ya que el emplazamiento de la construcción suele ser un condicionante de mucho peso.
Por el contrario en las ciudades habrá que valorar otros aspectos como la proximidad a espacios verdes, el estado de las medianeras vecinas, así como también las características y usos de los edificios linderos.
Como parte del asesoramiento para comprar un terreno, en el estudio no solo realizamos la comprobación de normativa de construcción municipal. Además, siempre os recomendamos que realicéis la consulta legal a través del registro de propiedad sobre el estado actual del terreno.
Básicamente lo que os interesa comprobar es el estado de cargas, deudas y/o posibles servidumbres que puedan afectar al terreno.
Para comprobar todo esto, la mejor opción es solicitar una nota simple en el registro de propiedad. En CMYK arquitectos, os pedimos que nos enviéis la documentación que obtengáis para revisarla junto a nuestro abogado. Esta información es clave para tomar la decisión de compra.
Un terreno puede arrastrar deudas de anteriores propietarios o también deudas futuras con el ayuntamiento. Por ejemplo en el caso de que la urbanización de la calle no se haya llevado a cabo. Cuando el ayuntamiento decida urbanizar la calle puede exigiros un parte proporcional de la superficie de vuestras parcelas a cada vecino.
Si este es el caso de vuestra parcela, puede suponer un argumento de negociación con el propietario sobre el precio final de venta. No valdrá lo mismo una parcela que está totalmente urbanizada que otra que otra que solo es urbanizable.
Las servidumbres por otro lado, son el derecho de alguien, además del propietario, a utilizar parte del terreno.
Por ejemplo, podemos encontrar con el caso de que haya una canalización propiedad de una compañía de suministros bajo nuestro terreno. En este caso debe quedar definida en la escritura de propiedad.
Las servidumbres no suelen tener fecha de caducidad y quien compra el terreno las adquiere.
En el caso de disponer de una canalización, no podríamos modificarla sin permiso del propietario de la servidumbre y los costes serían a cargo nuestro. Si esta canalización ocupa el espacio donde teneis pensado construir vuestro sótano, esto puede suponer un problema. Ya que aunque lleguéis a un acuerdo con el propietario, el coste puede repercutir sobre vosotros. Lo positivo es que tambien lo podeis usar como argumento de negociación.
Es completamente posible construir en una parcela con servidumbres. Solo hay que prever el uso que se le puede dar y cómo afecta esto al diseño de la casa.
Cuando todo haya sido evaluado, y toda la información posible esté en vuestras manos, os invitamos a que os toméis un respiro. Éste será el último.
Es posible que no figure en ningún manual sobre cómo buscar un terreno para construir, pero te aseguro que este consejo cambió (o afirmó) más de una decisión.
Antes de cerrar un trato para comprar terreno, no descarteis visitar tranquilamente por última vez el solar. Solo o en familia, pero sin vendedor ni agente inmobiliario.
La idea es hacerlo en horarios distintos del día para evaluar el movimiento, los ruidos y el nivel de actividad de la zona. Intenta prestar atención a lo que el terreno quiera contaros.
Esto os permitirá formar vuestro propio criterio, sin la influencia de la opinión interesada de ningún tercero. Puede que no cambie nada, pero dada la importancia de todo lo que hay juego en esta elección, merece la pena hacerlo.
Se trata de un procedimiento no obligatorio antes de la firma del contrato final de compraventa. No obstante es muy habitual ya que os permite conseguir un margen de tiempo desde que tomáis la decisión de compra hasta que se materializa. Este proceso en ocasiones puede llegar a demorarse varios meses. Poder señalizar el acuerdo os da la opción de no dejar escapar la oportunidad.
Un contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el propietario de un terreno o una vivienda. Su objetivo es reservar la compra de la parcela y disponer de un margen de tiempo para trámites administrativos y financieros.
Es necesario que se entregue una cantidad acordada con el propietario a modo de paga y señal, así como definir un margen de tiempo para la ejecución del pago total. Durante este periodo pactado entre ambos, el vendedor no está permitido a venderlo ni enseñarlo a otros compradores.
La cantidad y las consecuencias del incumplimiento del contrato se redactan entre ambas partes y pueden variar según el acuerdo al que lleguemos de forma privada con el propietario.
El contrato de arras es un contrato privado por lo que no es necesario firmarlo ante notario. Nosotros os podemos dar una plantilla de un contrato tipo. También os podemos poner en contacto con nuestro abogado para que redacte el contrato personalizado a vuestra situación.
Finalmente, una vez ya hayáis conseguido la financiación para el terreno en caso que la necesitáreis, el último paso será firmar un contrato de compraventa.
Un contrato de compraventa si debe ser firmado bajo notario. Una vez se tengan preparadas las nuevas escrituras se debe ir se debe ir a hacienda para abonar los respectivos impuestos asociados. En última instancia se debe notificar al registro de propiedad sobre el nuevo cambio de titularidad. Lo ideal es hacerlo cuando el vendedor haya pagado la plusvalía municipal.
Normalmente un gestor se suele encargar de la gestión de la firma del contrato y de todos los trámites asociados para llevar a cabo la compraventa con total seguridad. Sin embargo, en CMYK arquitectos cuando realizamos el asesoramiento para comprar un terreno, también revisamos el proceso que estáis siguiendo para firmar la compraventa. No os podéis imaginad la de casos peculiares que hemos encontrado y que no dejan de ser arriesgados para el comprador.
Desde solicitudes de pagas y señales sin ninguna garantía a firmas de compraventa sin fecha de registro de propiedad inmediata. Se trata de inversiones muy grandes y que suponen para muchas familias los ahorros de muchos años. Por este motivo es tan importante contactar con un profesional que realice asesoramiento para comprar un terreno y llevar a cabo el proceso con total garantía.
Si después de haber llegado hasta aquí, no os habéis asustado ni perdido las ganas de construir vuestra propia casa os animo a que nos contacteis y quedemos para tomar un café y hablar sobre vuestro sueño.
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