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Terreno para construir una casa (I)

¡Enhorabuena! Si estás leyendo este artículo es porque estás en el primer paso de uno de los proyectos más apasionantes que puedes llevar a cabo en tu vida, construir una casa propia. La búsqueda del terreno es el primer paso y uno de los más difíciles. Por eso he escrito este post súper práctico sobre cómo buscar un terreno para construir una casa. Intentaré ir resolviendo las dudas que podáis tener y daros algunas pautas para no fallar en el proceso. Lo he dividido en 2 partes porque si no era muy extenso para que no os aburrais : D

No os imaginas la de consultas que me hacen solicitando asesoramiento sobre cómo buscar un terreno para construir una casa. La verdad es que este primer paso implica una serie de decisiones clave que van a marcar la viabilidad de todo el proyecto. 

Escoger la ubicación idónea, definir el presupuesto total o valorar de forma técnica y legal un terreno son factores que pueden hacer variar en gran medida el resultado de la construcción de nuestra casa.

Sin entrar más en preámbulos, voy a ir describiendo paso a paso lo que tenéis que tener en cuenta a la hora de buscar un terreno.

PASO 1. DEFINIR NECESIDADES DE UBICACIÓN Y TAMAÑO

terreno para construir una casa

Hay personas que tienen claro que van a vivir en una determinada población o área por proximidad de familia, trabajo, etc. Pero también hay quien es mas flexible y tiene radios muy amplios alrededor de ciudades o de su trabajo. Las necesidades de cada uno pueden ser totalmente distintas.

Es importante visitar distintas zonas y decidir en qué ubicación vais a buscar para no volveros locos. Una buena forma de descartar zonas es por presupuesto. Si tenemos un presupuesto bien definido, es un buen indicador para valorar solo zonas donde sabemos que los precios se ajustan a él.

En segundo lugar, debéis valorar qué superficie de terreno para construir una casa queréis. Para una casa unifamiliar estándar con zona ajardinada se suelen necesitar unos 400-500 m2 de terreno como mínimo. De hecho, esta superficie es la que suele establecer la normativa municipal. Esta medida permite, por lo general, la edificación de una casa de entre 100 o 150 m2. Dejando además suficiente terreno libre para disponer de garaje, piscina y jardín exterior.

Si vuestra zona de búsqueda es un área urbana con terrenos entre medianeras la superficie mínima por supuesto será menor. En este caso se pueden encontrar terrenos con superficies de 100 m2 o menos donde construir casas de varias plantas. Evidentemente en este caso no suele quedar terreno libre como mucho para un patio interior. Igualmente puede existir la posibilidad de hacer un jardín en altura o una piscina en la cubierta.

Si preferimos una casa de mayor tamaño o con un jardín más grande, deberemos buscar parcelas de 1.000 – 1.500 m2. Tenéis que tener precaución porque a partir de 2.000 m2 se considera una parcela de gran tamaño. Algunas de ellas suelen ser parcelas rurales. En este caso habrá que revisar en detalle la normativa municipal de construcción para comprobar la viabilidad del proyecto.

Estas medidas no son absolutas pero os pueden servir de referencia a la hora de empezar a materializar vuestro proyecto de vida. Conocer por lo tanto la normativa urbanística del lugar es de vital importancia. En este documento se establecen los límites legales de construcción y otras condiciones que afectarán de pleno a vuestro terreno. Más adelante hablaremos más explayadamente sobre esto.

PASO 2. ELABORAR UNA LISTA DE REQUERIMIENTOS

Este paso hace referencia a la relación y características que deseáis que tenga vuestra futura casa. Es un aspecto muy vinculado a la fase de proyecto. Igualmente está directamente relacionado con la implantación de la vivienda en el terreno y su relación con el entorno.

Cada terreno tiene unas condiciones y características únicas. Por ejemplo, la pendiente del terreno para construir una casa tiene una repercusión directa en los sistemas constructivos que se empleen. A su vez el presupuesto también puede verse directamente afectado cuanto más se intervenga en modificar la morfología del terreno.

Hay estrategias a la hora de proyectar que adaptan al máximo la casa al lugar. Asi podeis evitar tener que gastar demasiado dinero en este punto y poder invertirlo en otros aspectos más visibles y útiles para vosotros. Evidentemente estas estrategias no son fáciles de saber, por eso la importancia de ir acompañado de la mano de un buen profesional.

El soleamiento es otro punto a tener en cuenta. Este está estrechamente vinculado a la orientación y acondicionamiento de la vivienda y sus estancias. En nuestro clima mediterráneo, se considera mejores los terrenos orientados a sur o en su defecto, sur-este o sur-oeste. En el caso de las casas ecológicas, esto es un punto de importancia destacada. De esta manera se puede aprovechar al máximo la luz y energía térmica solar para minimizar el consumo de energías provenientes de otras fuentes menos sostenibles.

Otro aspecto muy poco tenido en cuenta pero de vital importancia para nuestra salud es la comprobación de posibles campos de radiación de algún tipo en las cercanías. O incluso de contaminación acústica por situarse cerca de una fuente de mucho ruido. Estos pequeños matices son vitales porque afectarán a vuestra salud a lo largo de vuestra vida.

Definir los requerimientos que queremos que cumpla nuestro terreno nos ayuda a valorar según precio los distintos terrenos. Los terrenos más caros son los que no tienen pendiente, están orientados a sur y no tienen obstáculos que impidan la incidencia del sol. Esto no significa que los debais descartar por el precio porque por sus características pueden aportar otros beneficios tanto económicos como de salud.

En otro punto describiremos más detalladamente más características que debéis tener en cuenta a la hora de buscar un terreno para construir una casa.

PASO 3. TENER CLARO EL PRESUPUESTO MÁXIMO TOTAL

A la hora de plantearos cómo buscar un terreno para construir una casa, debeis fijaros de antemano un presupuesto máximo previo. Este debe tener en cuenta los costes de proyecto, construcción e impuestos asociados a la construcción de una vivienda de obra nueva. Además debería ser algo flexible para admitir algún que otro imprevisto, que seguramente lo habrá. No os olvidéis que todo lo que se modifique en la morfología del terreno también sumará en este presupuesto.

Es importante tener un buen asesoramiento en el proceso de diseño y proyecto previos a la construcción. Este asesoramiento de un arquitecto profesional debe servir para intentar minimizar gastos que no aporten ningún valor y aprovechar al máximo las características del terreno.

No hay una regla exacta para saber qué porcentaje de vuestro presupuesto se debe destinar al terreno. Por si os sirve de ayuda como referencia, en zonas más alejadas del área urbana seria buena opcion en general si ronda el 30%. Para zonas urbanas que son más caras y demandadas, este porcentaje suele aumentar al 40% o incluso hasta el 50%. En zonas muy exclusivas puede llegar incluso a ser mayor y esto es bastante complicado de valorar sin ayuda profesional. 

Tambien teneis que tener claro de antemano si el coste total del proyecto va a ser totalmente autofinanciado con vuestro propio capital o por el contrario parte va a ser financiado por un tercero. En el segundo caso deberíais saber que este tipo de créditos hipotecarios funciona de manera distinta del de la compra de un inmueble existente. Por lo tanto si vais a necesitar financiación os recomiendo primero que visiteis primero varios bancos. 

Si no sois buenos negociadores u os da pavor el hecho de pedir financiación también tenéis la opción de contratar a un buen asesor hipotecario. Este está habituado a este tipo de operaciones y conoce bien qué bancos son más propensos a dar crédito y cuales tienen las mejores condiciones.

Como alternativa os presento dos opciones de entidades que practican banca ética y sostenible. La primera de ellas es Arquia, que en muchos casos ofrece prestamos de autopromocion cubriendo hasta un máximo del 80%. La segunda opción es Triodos que ofrece unos tipos de interés más bajos cuanto más sostenible es la casa a construir. Tanto nosotros como algunos de nuestro clientes hemos usado este tipo de créditos con un alto nivel de satisfacción. Por lo tanto, os animamos a que al menos pregunteis en ellos.

PASO 4. VALORACIÓN DE ZONAS

terreno para construir una casa

La mayoría de nosotros solemos consultar Google Maps varias veces en nuestro día a día. Ya sea para buscar la dirección de un restaurante, de un amigo al que vamos a visitar o simplemente por curiosidad, hacemos uso de la aplicación en diversas ocasiones.

Lo cierto es que utilizar esta herramienta para buscar un terreno para construir una casa es de gran utilidad para hacer una inspección previa de las zonas vía satélite e incluso a través de Street View.

¿Cómo podemos realizar esta búsqueda vía Google? Veámoslo en detalle:

Detectar zonas susceptibles

Por supuesto en Google, no vamos a ver los terrenos en venta, es un paso previo para detectar zonas a gran escala, urbanizaciones, laderas de montaña bien orientadas, etc.

Valorar la cercanía del núcleo urbano

Vivir en una urbanización a las afueras o totalmente aislado tiene sus ventajas como la tranquilidad y el entorno más natural. Lo malo es que suele estar más lejos del núcleo urbano. Valorar su cercanía, y cómo llegar a los servicios que nos ofrece se puede hacer fácilmente con Google.

Detectar laderas de montaña bien orientadas y soleadas

Como ya hemos dicho anteriormente, las buenas orientaciones son las pendientes orientadas a sur o en su defecto sur-este o sur-oeste. También podemos detectar rápidamente sin ir físicamente al sitio si existen elementos que nos perjudiquen el soleamiento o las vistas.

Tener en cuenta la fecha de las imágenes

Las imágenes que nos ofrece Google Maps pueden estar tomadas unos años atrás y no corresponderse con el estado actual. Suele venir indicado en todos los casos, y merece la pena consultarlo. Una fecha antigua no significa que toda una calle haya cambiado, pero sí que terrenos que pueden aparecer vacíos ahora ya están ocupados por viviendas.

Comprobar el acceso al terreno

Si el acceso es por la parte inferior, habrá que subir para entrar, y si vamos cargados siempre es mejor bajar. Además, habrá menos privacidad debido a que habrá más contacto con la calle. Si por el contrario, se accede a la parcela desde la parte superior, habrá que bajar escaleras desde el coche y conseguiremos mayor privacidad.

 

PASO 5. BÚSQUEDA DE TERRENOS

terreno para construir una casa

Una vez tenéis claras las zonas que os interesan, la primera recomendación será visitarlas en persona.

Debéis valorar de primera mano si os gustaría vivir en la zona. De ello depende aspectos importantes como si nos parecen correctos los vecinos, la distancia a los servicios más cercanos o incluso si el soleamiento es el que preveíais.

Durante la búsqueda in situ es muy recomendable que anotéis los teléfonos de los terrenos que están en venta. Muchas veces hay particulares que no tienen prisa en vender o que simplemente no han accedido a agencias inmobiliarias o páginas de internet para publicar su terreno. Esto a veces puede suponer una oportunidad ya que os podéis ahorrar la comisión de la agencia intermediaria. También en ocasiones puede suponer un riesgo si no tenéis la experiencia necesaria para hacer una buena diligencia

Paralelamente a las visitas in situ, debéis realizar una búsqueda online y a través de agencias de los posibles terrenos a la venta en el área. Durante la búsqueda online del terreno para construir una casa debéis valorar distintos rangos de precios comprobando vuestro presupuesto de inversión total. Debéis filtrar los terrenos que no superen ese máximo. Tampoco debéis descartar todos los terrenos que estén un poco por encima del presupuesto porque en la mayoría de casos el precio suele ser negociable. Podéis exponer con educación al propietario que os encantaría ofrecerle más pero vuestro presupuesto está limitado. Intentarlo al menos merece la pena.

Las agencias locales suelen ser de gran ayuda. En general conocen bien el mercado y nos pueden asesorar sobre zonas adecuadas a nuestro rango de precios deseado. También ayudan en la intermediación y en la resolución de todos los temas legales inherentes a la operación. Visita a varias agencias y preguntales extensamente en qué consiste sus servicios. Si no te ayudan en todo lo comentado anteriormente o te dan mala impresión, lo mejor es que la desestimes y te quedes solo con las que sí lo hagan.

Búsqueda online de un terreno para construir una casa

Si aun no lo conocéis, ya os podéis ya os podéis ir familiarizando con las plataformas de Idealista y Fotocasa. Estas páginas permiten crear alertas que te avisan cuando aparece un nuevo terreno en venta en una zona que nos interesa. Tambien podeis usar sus versiones de móvil mediante sus APPs. Aunque estas 2 son las más conocidas y la que mayor cartera de inmuebles disponen, no dejes de ver otras como yaencontre, vibbo, pisos.com, etc.

También existen otras plataformas menos populares pero más focalizadas a la venta de parcelas como por ejemplo miparcela. Incluso a veces puedes encontrar buenas oportunidades con descuento en páginas de bancos como Servihabitat.

Es importante distinguir entre terrenos que ponen a la venta inmobiliarias y terrenos que se venden directamente de particulares. En el último caso os podríais ahorrar las comisiones de intermediación pero tendriais que hacer a cambio todo el trabajo. Si tenéis la experiencia suficiente quizá os merezca la pena. 

Búsqueda a través de agencias de un terreno para construir una casa

Esta es una opción muy cómoda ya que la agencia realiza la búsqueda por vosotros. Igualmente debéis tener en cuenta que muchas veces solo os ofrecerán terrenos dentro de su cartera. Preguntad si realizan algún tipo de colaboración con otros compañeros o si solamente trabajan en exclusiva.

Nuestra recomendación es que, si en una población existe más de una agencia, contactar con más de una de ellas. Tranquilamente hacedles cualquier tipo de pregunta que os preocupe sobre cómo es su forma de trabajar y escuchad atentamente. Se trata seguramente del proyecto más importante en vuestra vidas, y hay mucho dinero en juego, así que si tenéis la sensación de que no comprenden vuestra necesidades, decídselo educadamente y buscar a otro profesional.

Además, al tratar con una agencia inmobiliaria debéis tener en cuenta que va implícito en la compraventa una comisión por la compra que suele rondar el 5%. Depende de la agencia esta comisión la paga solamente el vendedor, solamente el comprador o se reparte entre ambos. De cualquiera de las formas va a repercutir en el precio así que tenedla en cuenta que debe entrar en vuestro presupuesto.

Aun así, en CMYK Arquitectos somos partidarios de trabajar con agencias ya que muchos particulares que venden terrenos solo quieren vender a través de ellas. De esta forma estaréis accediendo a un mayor stock de terrenos para construir una casa que quizá no encontréis de otra forma.

Además, ir de la mano de un agente suele ser garantía de que la compra se llevará a cabo sin sorpresas. Si se trata de una agencia seria se encargará de revisar a nivel legal y técnico las condiciones del terreno antes de llevar a cabo la compraventa que ellos mismos suelen gestionar. En caso contrario os sugiero que la descarteis. 

También ellos ayudarán en la intermediación intentando lograr un acuerdo satisfactorio para ambas partes.

Aunque os recomendamos trabajar con una agencia también es importante la elección de un buen agente, sobre todo si es vuestra primera experiencia. Nosotros trabajamos codo con codo con algunas de ellas y os podemos dar nuestra recomendación.

Visitas en coche de un terreno para construir una casa

Como hemos comentado, ir a visitar un terreno es clave para conocer bien el lugar. Fijaos qué accesos tiene, qué tipos de casas hay en el vecindario así como respirar el ambiente general que rodea el que podría ser vuestro futuro lugar para vivir.

Durante las visitas no debéis bajar la guardia e id anotando teléfonos de terrenos en venta que pudieran estar fuera de los circuitos habituales de venta de terrenos.

PASO 6. REVISAR LA NORMATIVA

terreno para construir una casaEl ayuntamiento sólo concede licencias de obra a partir de determinadas superficies mínimas de terreno según cada urbanización. También limita los metros cuadrados máximos a construir. Por ello es importante que consultemos la normativa que se aplica al terreno que estamos valorando.

Al realizar el asesoramiento para comprar un terreno para construir una casa, uno de los factores clave es la revisión de la normativa de construcción. Esta la define el ayuntamiento de la localidad en la que se ubica el terreno respecto a las posibilidades y restricciones de construcción en una determinada parcela.

Veamos cuáles son los puntos importantes que debéis tener en cuenta de la normativa de construcción municipal:

Valores de edificabilidad y ocupación de un terreno para construir una casa

Empecemos por los más importantes y comunes en cualquier normativa de construcción que son los dos conceptos básicos: la edificabilidad y la ocupación.

La ocupación se mide en tanto por ciento respecto el total del terreno y define el total de metros cuadrados de nuestra parcela que pueden estar ocupados por una edificación.

La edificabilidad hace referencia al total de metros cuadrados que puede tener nuestra casa en una o varias plantas y se expresa como un factor que se multiplica por el total de metros de la parcela. Las plantas bajo rasante no suelen tenerse en cuenta para calcular la edificabilidad.

Lo veremos mejor con un ejemplo.

Partimos de que tenemos un terreno para construir una casa de 500 m2, con una ocupación del 30% y una edificabilidad del 0,5 m2/m2.

Haciendo una sencilla multiplicación, con estos factores obtenemos unos valores de ocupación de 150 m2 (500 x 0,3) y de edificabilidad de 250 m2 (500 x 0,5).

Esto significa que, como mucho, podremos ocupar como máximo 150 m2 del total del terreno. Además nos permite construir en varias plantas hasta un máximo de 250 m2.

Es necesario tener en cuenta que hay ayuntamientos que pueden llegar a definir una ocupación mínima. De forma que no nos permitan construir casas por ejemplo de menos de 100 m2 en una sola planta.

Como siempre, es necesario valorar cada normativa y parcela para evaluar las posibilidades y restricciones según la normativa municipal de construcción.

Además, también hará falta comprobar otras cláusulas importantes como los límites en altura, que limitan el número máximo de plantas.

Límite de movimiento y contención de tierras en un terreno inclinado para construir una casa

Otro de los valores importantes a comprobar en la normativa municipal es si el ayuntamiento ha definido un volumen máximo de movimiento de tierras. También es posible que haya un límite de altura máxima para los muros de contención que tengamos que construir.

El objetivo principal de estas normativas suele ser que no haya grandes impactos visuales en entornos naturales. Con esto se trata de evitar construcciones que alteren por completo el paisaje natural de la zona.

Así, hace años que los ayuntamientos se están poniendo serios con las limitaciones de movimientos y contención de tierras. Esto es bueno a nivel de entorno natural ya que no alternamos las pendientes naturales del terreno, construyendo casas más integradas. Sin embargo, en algunos terrenos esto puede suponer una limitación si la pendiente es muy pronunciada. En este caso os obligaría a construir varias plataformas para llevar a cabo una casa que cumpla la normativa. Esto es lo que se conoce como vivienda escalonada.

Además, debemos tener en cuenta que el movimiento de tierras que no podamos reubicar en nuestro propio terreno, es muy caro. La gestión de residuos está también muy penalizada a nivel municipal. 

Por esta razón lo ideal es diseñar casas que queden integradas en el entorno sin realizar excesivos movimientos de tierra. Otra opción puede ser el aprovechamiento de esas tierras para la construcción de una topografía que beneficie al proyecto. Por ejemplo podéis hacer un parque infantil para vuestros hijos.

 

Si después de haber llegado hasta aquí, no os habéis asustado ni perdido las ganas de construir vuestra propia casa os animo a que nos contacteis y quedemos para tomar un café y hablar sobre vuestro sueño.

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4 comentarios en “Terreno para construir una casa (I)”

  1. Hola Alejandro,

    Muy interesante tu articulo. Queria simplemente preguntarte a quien hay que pedirle los documentos del plan de Ordenacion para ver Ocupacion, Edificabilidad y movimiento de tierras maximo. Ayuntamiento del municipio donde tenemos el terreno?

    • Hola Enrique!

      Muchas gracias por tu comentario.
      El documento a solicitar se llama cédula urbanística y lo redacta el organismo competente en el área de urbanismo del municipio donde se encuentra. Normalmente suele ser la gerencia de urbanismo pero si es un municipio muy pequeño lo mejor es preguntar directamente en el ayuntamiento y allí te explicarán. Su coste suele estar entre 70 – 100€.
      Espero haberte ayudado algo.

      Un saludo

  2. Muchísimas gracias cmyk por esos consejos tan valiosos a tener en cuenta en un proceso tan importante como puede ser la casa de tus sueños. Hay muchísimos detalles que no conocía y estoy totalmente de acuerdo que contratar a un buen profesional es fundamental.
    Cuando nos tomamos ese cafe? Me encantaria conoceros! 😊

    • Hola Silvia!

      Nos alegramos serte de ayuda. Sí quieres profundizar un poco más en algún proyecto en concreto puedes contactarnos en nuestro formulario o a nuestro número de teléfono.

      Un saludo

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