Tipos de suelo ¡Todo lo que debes saber!

tipos suelo

Desde una perspectiva urbanística solo existen tres tipos de suelo en España: rústico, urbano y urbanizable. 

Sin embargo, cada uno de ellos admite distintos usos, y por tanto, es importante definirlos de acuerdo a sus principales características. 

Aunque este tipo de temas suelen ser bastante técnicos, y para muchos, un poco tedioso, de igual forma es importante abordarlos y comprenderlos con solidez. 

De esta forma se despejan las dudas comunes y hasta resulta más sencillo estudiar sus subgrupos y categorías. 

En esta ocasión, te explicaremos cuáles son los tipos de suelo admitidos en el territorio español, y cuáles son las edificaciones que admiten con frecuencia. 

TIPOS DE SUELO

La mayoría de las personas está al tanto de la existencia de tres grandes tipos de suelo en España. 

Pero no todas entienden sus pormenores, ni mucho menos sus diferencias. Si tu eres una de ellas te invitamos a prestarle atención al siguiente apartado:

Suelo urbano

El planeamiento urbanístico de cada municipio califica a un suelo como urbano cuando cumple con estas condiciones:

  • Dotaciones básicas: red de saneamiento, abastecimiento eléctrico o acceso rodado.
  • Disposición de servicios.
  • Consolidación edificatoria. Esta denota la existencia de una red urbana sólida en la mayor parte del área, la cual debe cumplir con la normativa urbanística vigente. 

Estos tipos de suelo poseen todos los servicios urbanos, o por lo menos los tienen incluidos en dos tercios de su superficie.

Antes de invertir en un suelo urbano es necesario que compruebes su disposición de dotaciones básicas. (Así evitarás despilfarros económicos en el futuro). 

Por ejemplo, si compras un terreno que no posee acceso rodado, abastecimiento de agua o sistema eléctrico, terminarás pagando cargas extras cuando el ayuntamiento decida urbanizar la calle. 

La verificación de la información es crucial

Actualmente existen diversos mecanismos para verificar este tipo de datos respecto al suelo urbano. 

La más popular consiste en acceder a la sede electrónica del Catastro, especialmente si vives en España. 

Muchas regiones cuentan con mapas urbanísticos y recursos valiosos para consultar información actualizada sobre:

  • Expedientes de planeamiento.
  • Licencias urbanísticas. 

Por otra parte, puedes realizar esta asignación de manera manual. En ese caso, deberás dirigirte al Ayuntamiento del municipio donde estarías planeando comprar un suelo urbano. 

Una vez allí deberás consultar el planeamiento urbanístico que se encarga de regular el suelo. También es recomendable que hagas las siguientes preguntas:

  • ¿Cuáles son los servicios básicos que posee el solar?
  • ¿Cuál es la normativa municipal por la que se rige ese suelo?
  • La ubicación del solar ¿Está ubicado en una calle urbanizada?
  • ¿Cuáles serían las posibles servidumbres o afectaciones que podría tener el suelo?

Todos estos datos te servirán para valorar la información del terreno, a través de una nota simple que puedes solicitar en el Registro de Propiedad. 

Este tipo de asignaciones son muy útiles para conocer quién es el propietario del solar, así como las deudas pendientes que podría tener. 

Clasificación del suelo urbano

tipos de suelo

Existen dos clasificaciones ampliamente conocidas en relación al suelo urbano, y te las compartiremos de inmediato: 

Suelo urbano consolidado

Esta subcategoría agrupa a todos los terrenos que sean considerados como un “solar”. Es decir, que estén aptos para ser edificados y urbanizados de acuerdo al planeamiento urbanístico.

Los solares permiten la concesión de una licencia inmediata, y también se caracterizan por un hecho importante ¡Y es que las edificaciones no admiten la cesión de terrenos!

No obstante, es importante resaltar que los suelos urbanos consolidados pueden dejar de serlo en un momento determinado.

Básicamente, esto puede ocurrir cuando el planeamiento urbanístico general los somete a ciertas actuaciones de transformación urbanística. Para evitar que esto suceda es necesario que:

  • Conozcas las normativas que pudiesen limitar sus posibilidades de construcción.
  • Estés al tanto de las posibles afectaciones que podría tener el solar. 
  • Averiguar si el terreno posee deudas pendientes. De ser así deberán incluirse en el precio de compra. 

Suelo urbano no consolidado

Se trata de un suelo que no posee una configuración definitiva, ni en el sistema de los espacios parcelados, ni en el de los espacios libres públicos. 

Por lo general, son áreas de suelo que no se han anexado a la ordenación del suelo urbano. Este sería el caso de:

  • Áreas periféricas. 
  • Vacíos urbanos. 
  • Zonas que han sido incorporadas a la ciudad pero que ya están obsoletas. Como los espacios ferroviarios en desuso, o las industrias más antiguas que afectan en un nuevo proceso de urbanización. 

En estas circunstancias el Plan de Ordenación Urbanística municipal establece que deben someterse a una nueva configuración. 

Esto significa que deberán definirse las nuevas áreas de la edificación (con sus respectivas edificabilidades). A la par de establecerse los nuevos trazados de las calles. 

Adicionalmente, esa nueva ordenación admite transformaciones mayores en la estructura parcelaria del suelo. Algunas de ellas se entienden como: 

  • Reurbanizaciones. 
  • Renovaciones de terreno. 
  • Reforma interior del terreno.
  • Obtención de dotaciones públicas (entre otras). 

Sin embargo, la compra de suelos urbanos no consolidados no suele ser tan amigable. Esto se debe a que esos cambios tienden a retrasar la obra de manera considerable. 

Suelo rústico

También es ampliamente conocido como “suelo rural” y se caracteriza por no tener servicios urbanos. 

Además, casi nunca es posible ejecutar proyectos de edificación con ellos. (Aunque algunas veces se admiten excepciones). 

Los suelos rústicos están delimitados en un espacio rural y poseen características bien marcadas y puntuales. Estas son algunas de ellas:

  • Tienen un valor productivo y agropecuario importante. 
  • También pueden ser valorados a escala forestal o ganadera.
  • Sus condiciones naturales, ambientales, paisajísticas y ecológicas son objeto de resguardo.

La categoría del suelo rústico está reseñada en diversas normativas autonómicas. Pero en líneas generales, estos tipos de suelo están excluidos del proceso urbanizador.

¿Qué significa esto? En resumidas cuentas, significa que el suelo rústico no puede transformarse en suelo urbano, ya que es objeto de protección. 

En la actualidad, los suelos rústicos pueden utilizarse con diversos fines, como por ejemplo: 

  • Cinegéticos. 
  • Agrícolas. 
  • Ganaderos.
  • Forestales.

De igual forma, hay que mencionar que los suelos vinculados al uso racional de los recursos naturales también figuran como suelos rústicos. 

¿Cómo se subdivide el suelo rústico?

A efectos de tasación, y según la zonificación propuesta, el suelo rústico puede subdividirse en:

  • Suelo común.
  • Suelo protegido. 

En ambos casos sus usos solo podrán relacionarse con actividades de producción ganadera, tales como:

  • Horticultura. 
  • Agricultura (en regadío o secano).
  • Floricultura. 
  • Cultivos bajo invernadero o a la intemperie. 

Paralelamente, admite la realización de trabajos vinculados con la ganadería y las explotaciones forestales. 

Antes de invertir en un suelo rústico debes tener claro que se trata de un suelo protegido. Por lo tanto, sus recursos naturales son resguardados por la administración actual. 

En otras palabras, no es legal realizarle modificaciones edificatorias que puedan alterar su curso natural. 

¿Es posible construir en un suelo rústico?

paisaje superficie

A pesar de que son suelos protegidos, en estos momentos no es imposible construir en ellos. (Siempre y cuando se respeten los lineamientos establecidos en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Sinceramente, la edificabilidad de los suelos rústicos es controlada de manera rigurosa en España. 

De modo que quienes estén interesados en construir sobre un suelo rústico deben respetar todas las condiciones que figuran en el planeamiento urbanístico, respecto a las explotaciones ganaderas y forestales. 

Antes de dar este paso también debes saber que las competencias urbanísticas de estos tipos de suelo están a cargo de las Comunidades Autónomas. 

Además, debes estar consciente de que las nuevas construcciones deberán respetar varios criterios relevantes.

Uno de ellos atiende al cuidado medio ambiental. Por tal motivo, deberán respetar el entorno natural. Y bajo ningún concepto podrán:

  • Alterar su carácter rural.
  • Incentivar la formación de nuevos grupos poblacionales. 

Tipos de suelo: Suelo urbanizable

El suelo urbanizable es aquel que a pesar de no estar urbanizado en el presente, sí puede llegar a estarlo en un mañana. 

Para que pueda ser urbanizable se deberá desarrollar un Plan Parcial de Ordenación, o un Proyecto de Reparcelación. (Si se trata de un suelo urbanizable especial). 

El Plan Parcial de Ordenación es un instrumento que contiene una adecuada delimitación territorial. 

Es muy útil para desarrollar las previsiones que figuran en los Planes Generales. También establece la ordenación pormenorizada del suelo que podría ser urbanizable. 

Por otro lado, debes saber que la ejecución urbanística del suelo urbanizable necesita la aprobación de un proyecto de urbanización. 

Asimismo, requiere una ejecución material de las obras para lograr que las parcelas puedan convertirse en solares.

El suelo urbanizable es una parte del suelo que posee una situación básica rural. Además, es aquel que podría admitir un nuevo desarrollo urbanístico en el futuro. 

Subdivisiones del suelo urbanizable

1. Sectorizado

El suelo urbanizable sectorizado hace referencia a los recintos que son capaces de transformarse y evolucionar. 

Dado que suele estar limitado por sectores, resulta más sencillo que pueda urbanizarse a corto o mediano plazo. Pero en ese caso deberá cumplir con las siguientes características:

  • Contar con acceso rodado. 
  • Tener acceso a la energía eléctrica.
  • Ofrecer acceso a la red de evacuación de aguas y a la de abastecimiento. 

2. No sectorizado

Se trata de un suelo que no posee delimitaciones por áreas o sectores. En tal sentido, sus cambios no suelen proyectarse a corto, sino a largo plazo.

Este suelo también es conocido como “suelo urbanizable no programado”. Ya que sus modificaciones solo atienden a circunstancias particulares. 

En resumen, el suelo urbanizable está formado por una parte de suelo que aun no ha sido urbanizada. (Pero que igualmente está delimitada por algunos instrumentos de planeamiento urbanístico).

Actualidad de los tipos de suelo en España

Acabamos de compartirte el estatus actual de los tres tipos de suelo que se manejan en España. 

Cada uno de ellos atiende a situaciones, condiciones y ordenamientos específicos. Y por ende, no es conveniente mezclarlos ni subestimar su importancia. 

En caso de que desees obtener mayor información al respecto, o despejar alguna duda que pudieses tener en mente en estos momentos, te invitamos a contactar a CMYK Arquitectos. 

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