Convertir un local en vivienda en España

Convertir un local en vivienda es una excelente estrategia para incrementar el valor y la rentabilidad de tu inmueble.

Actualmente este proceso no es sencillo, ni rápido, pero lo cierto es que en muchos casos es 100% factible.

Sin dudas, convertir un local en vivienda puede convertirse en una gran solución habitacional si no dispones del capital necesario para comprar un piso nuevo.

De hecho, en ciertas ciudades españolas, como sería el caso de Madrid, la dificultad de acceso a las viviendas ha desatado un fenómeno bastante interesante en los últimos años.

Este hace referencia a que los madrileños están cada vez más interesados en aprovechar esos locales que ya tienen disponibles, para hacerles un cambio de uso, y transformarlos en viviendas.

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CÓMO CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA

En Madrid la compra de locales comerciales es menos costosa que la de una casa o de un piso nuevo.

Esto justificaría de alguna manera el hecho de que desde el 2015 el Ayuntamiento de Madrid haya autorizado la transformación de 778 locales comerciales en viviendas.

Entonces, si te gustaría conocer más al respecto te invitamos a completar esta lectura cuanto antes.

Ya verás que la información que te compartiremos te resultará de mucho valor. Especialmente si tienes un local en España y deseas convertirlo en tu próxima vivienda.

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PROCESO PARA CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA

A continuación nos gustaría compartirte el proceso actual para convertir un local en vivienda en el territorio español.

1. Verificar que se pueda hacer un cambio de uso

Para convertir un local comercial en vivienda es necesario corroborar que se pueda realizar un cambio de uso.

Es importante que sepas que ni las oficinas, ni los locales per sé, están previamente preparados para darles un uso residencial.

En palabras sencillas, hoy en día es ilegal habitar un inmueble que no posea este tipo de uso.

Sin embargo, esto no significa que sea imposible realizar el cambio de uso. Al contrario, ya existen los mecanismos legales para hacerlo de forma satisfactoria en el ayuntamiento.

Algunas de las condiciones que se deben cumplir para aprobar este tipo de proyectos, según la normativa actual, incluyen que:

  • El local no esté bajo rasante. Es decir, que no se puede hacer una vivienda por debajo de la planta 0.
  • Es necesario que esté permitido el uso residencial en la Norma Zonal afín a la parcela y a la planta en la que esté ubicada el local.
  • Cumplir con todas las condiciones de vivienda exterior. La longitud de la fachada debe ser mayor a tres metros, debe tener una pieza habitable y ajustarse a las condiciones accesibilidad y seguridad en cuanto a prevención de incendios.
  • Debe cumplir con el programa de vivienda mínima. Es decir, debe contar con cocina, estancia-comedor, aseo, dormitorio y una superficie útil mayor a 38 m2.

Lo ideal es asistir al ayuntamiento para que sepas cuáles son los trámites administrativos, inherentes a un cambio de uso, que debes realizar en el momento correcto.

verificar cambio de uso

2. Realizar el proyecto de cambio de uso

En esencia, el cambio de uso viene determinado –principalmente-, por el proyecto de cambio de uso.

Este último tiene un enfoque netamente arquitectónico y debería ser redactado por un técnico con experiencia; este se asegurará de respetar todas las normativas vigentes.

Hay que destacar que este proyecto técnico se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación que se remonta a 1999.

¿Para qué sirve este proyecto?

En teoría sirve para comprobar que el cambio de uso esté permitido por la normativa urbanística que rige la zona en dónde está el inmueble.

La realización de un cambio de uso consiste en agregarle un techo residencial a una parcela.

Por ejemplo, en Barcelona la norma exige la división del total de la superficie construida de una parcela entre 80.

En consecuencia, el resultado definirá el número máximo de viviendas que pudiesen haber en dicha parcela.

Una vez que el proyecto esté listo debe ser firmado por un técnico competente. Y posteriormente se debe presentar en el ayuntamiento para recibir su respectiva licencia.

3. Hacer las obras correspondientes

Algunas de las obras a realizar comprenden el pago de las tasas para obtener la licencia municipal –la cual admite el inicio de las obras de edificación-.

Paralelamente, las obras mayores más resaltantes implican la contratación de la empresa que se encargará de darle de alta la obra, entre otras labores importantes.

Proyecto y obras cambio de uso

4. Hacer el registro de la nueva vivienda

Realizar el registro de la nueva vivienda mediante un notario es uno de los pasos más importantes del proceso.

El notario es el encargado de formalizar el cambio de uso. Y por último, se le entrega el documento al registro de la propiedad en aras de formalizar el cambio.

 

REQUISITOS PARA CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA

En la actualidad tanto las personas físicas, como jurídicas, están facultadas a solicitar un cambio de uso, siempre y cuando se apeguen a los siguientes requisitos:

  • Recabar suficiente información previa

Este requisito tiene tres grandes aristas, y dado que son sumamente relevantes, hemos decidido explicártelas con mucho detalle en este apartado:

1. Determinar los candidatos

Determinar si tu local está apto para convertirse en una vivienda es uno de los requisitos más relevantes.

Además, la buena noticia es que tu puedes hacer un descarte inicial sin problemas, con tan solo hacerte estas preguntas referentes al local:

  • ¿No está justo a pie de calle?
  • ¿Se ubica en un edificio de viviendas?
  • ¿Tiene ventanas ubicadas hacia la calle?
  • ¿Es fácil acceder a el? ¿Cuenta con una rampa o con un elevador?
  • ¿Su altura interior es de al menos 2,50 metros?

Si la respuesta a estas interrogantes son afirmativas tienes muchas posibilidades de convertir un local en vivienda satisfactoriamente.

Ahora bien, ¿qué pasaría si alguna de ellas es negativa? Pues es muy probable que todavía se pueda realizar el cambio de uso cumpliendo con la normativa vigente.

Pero si todas, o casi todas tus respuestas fueron negativas, lo ideal es que consideres otras opciones para incrementar el valor y la rentabilidad de tu local comercial.

2. Realizar un estudio de viabilidad

Para evaluar la viabilidad del proyecto te recomendamos contactar a un técnico experimentado y confiable. El trabajo de este especialista consistirá en:

  • Visitar el local para corroborar la viabilidad del proyecto.
  • Realizar un análisis profundo y detallado sobre el planeamiento del local.
  • Elaborar una propuesta –un croquis- del local.
  • Analizar si el proyecto es viable (tanto a nivel técnico como económico).

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3. Obtener el permiso de la comunidad de propietarios

Una vez que tengas la certeza de que puedes convertir un local en vivienda te tocará solicitar el permiso de la comunidad de propietarios del edificio.

Por lo general este procedimiento es bastante sencillo. Tanto así que contempla un par de pasos:

  • Solicitar el permiso de los vecinos mediante el administrador o el presidente.
  • Esperar la aprobación del permiso a través de la junta.

Este permiso es muy importante porque evita que los vecinos realicen denuncias que pudiesen terminar paralizando el proyecto.

 

NORMATIVAS ACTUALES QUE RIGEN LA MATERIA

Lo primero que debemos decirte es que el proyecto de cambio de uso de un local comercial a vivienda está sometido a la licencia municipal de obras de edificación.

En tal sentido, es necesario que cumpla con los requisitos de vivienda nueva y que se apegue a la normativa vigente en España, tal como la que se explica a continuación.

1. Plan General de Ordenación Municipal

Este plan permite saber el tipo de suelo en el que está ubicado el local comercial, que pudiese ser usado posteriormente con fines residenciales.

En este punto es válido mencionar que cada municipio español cuenta con su propio planeamiento, y que el mismo está adaptado a sus condiciones particulares.

Ahora bien, en caso de que el local esté ubicado en un edificio de viviendas es muy factible que se admita la habilitación de una vivienda adicional.

Pero si se ubica en un edificio de oficinas, en uno no residencial, o en un centro comercial, es muy probable que no pueda ser convertido en una vivienda.

2. Normas de habitabilidad de viviendas

Tienen carácter autonómico y estipulan cómo deben ser las viviendas en cada Comunidad Autónoma española.

No obstante, a pesar de tener algunas diferencias, todas comparten elementos en común, tales como que:

  • Determinan la forma interior que tendrá la vivienda.
  • Indican su número de habitaciones.
  • Precisan la dimensión de los baños y del salón.

En cuanto a los posibles problemas que se pudiesen presentar con el cambio de uso figuran:

  • La altura libre

La altura libre mínima de las estancias vivideras, como el comedor, el salón o los dormitorios, debe ser de 2,50 metros.

Por su parte, la altura libre mínima de la cocina, los baños y los pasillos deberá ser de 2,20 metros.

  • Lavadero y tendedero

La normativa vigente estipula que todas las viviendas nuevas deben tener un área dedicada al lavadero, y otra al tendedero, y que además ambas deben estar cubiertas.

Por lo tanto, no es admisible tender prendas directamente en las ventanas, ni siquiera a un patio de manzana.

  • Ventilación e iluminación directas

Las estancias vivideras de la vivienda deben tener tanto ventilación, como iluminación directa, mediante puertas y ventanas.

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3. Código Técnico de la Edificación (CTE)

A continuación se desglosan los principales aspectos del CTE:

  • Seguridad en caso de incendio

Este apartado no perjudica al interior de las viviendas. Por lo tanto, si no está ubicado en zonas comunes del edificio no supondrá mayores problemas.

  • Seguridad estructural

Por lo general los cambios de uso para convertir un local en vivienda no necesitan una modificación de la estructura del edificio.

  • Ahorro de energía

El objetivo de este apartado del CTE es que la vivienda posea un aislamiento térmico adecuado.

En pocas palabras, la vivienda debe ser capaz de ahorrar energía en lugar de incrementar su consumo).

Para ello es necesario mejorar significativamente el aislamiento de las fachadas, de los suelos y de las cubiertas.

  • Seguridad de Utilización y Accesibilidad

La accesibilidad juega un rol vital en el proyecto de cambio de uso de local a vivienda ¿Te preguntas por qué?

Pues porque todas las viviendas se deben comunicar con la calle a través de un itinerario accesible.

Por ejemplo, si el acceso al local es a través de la zona común de un edificio antiguo que no tiene un ascensor cerca, y peldaños en el portal, será imposible realizar el cambio de uso.

  • Salubridad

Se dice que este es el apartado más controverso a la hora de convertir un local en vivienda.

Esto se debe a que todas las viviendas nuevas deben contar con un sistema de extracción mecánica de aire hasta la cubierta en todos los cuartos húmedos, como serían:

  • Baños.
  • Aseos.
  • Cocina.
  • Lavaderos.

Asimismo, deben tener un sistema de extracción de humo de la cocina hasta la cubierta mediante dos grandes opciones:

  • Conectarse con el sistema de extracción que tienen las demás viviendas.
  • Colocar un tubo de extracción propio mediante el patio de luces hasta la cubierta.

Como alternativa se puede usar una campana de recirculación.

codigo tecnico de la edficacion

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CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA EN ESPAÑA

En este punto solo nos restaría decirte que en España convertir un local en vivienda, al menos en una estándar de 3 dormitorios y 2 baños, podría costarte unos 50.000 euros.

Este monto incluiría los trámites y el presupuesto de cambio de uso. Sin embargo, es altamente recomendable realizar este tipo de inversiones si deseas duplicar el precio de tu local comercial.

Definitivamente, convertir un local en vivienda mediante un cambio de uso es un negocio altamente rentable, especialmente en los suelos en los que las viviendas tienen un alto valor.

Entonces, si tienes un local y deseas transformarlo en una nueva vivienda te invitamos a contactar al equipo de CMYK Arquitectos a la mayor brevedad posible.

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