Suelo urbano: definición, tipos y clasificación

¿Alguna vez has oído hablar del suelo urbano? Probablemente sí, pero quizás no sepas a ciencia cierta de qué se trata ya que este es un concepto muy técnico. 

Los ciudadanos de a pie no suelen estar familiarizados con el suelo urbano, ni con la clasificación o calificación del suelo. La verdad es que es muy importante que conozcan estos términos a profundidad para evitar problemas en el futuro. 

Hoy te explicaremos qué se entiende por suelo urbano, cuáles son los principales tipos de suelos y otros datos que te servirán de mucho al momento de comprar un terreno.

Por tal motivo te invitamos a completar esta lectura cuanto antes. Te aseguramos que la información que estamos por compartirte te ahorrará disgustos, tiempo y dinero.

 

¿QUE ES EL SUELO URBANO?

Para entrar en materia debemos decirte que el suelo urbano hace referencia a aquel suelo que se incluye en el planeamiento urbanístico de cada municipio

Básicamente, se trata de un terreno que cuenta con todos los servicios urbanos, o que al menos los tiene incluidos en dos tercios de su superficie en zonas urbanas. 

Algunos de los servicios urbanísticos básicos que debe tener el suelo para ser considerado como urbano son:

  • Agua
  • Saneamiento
  • Acceso rodado
  • Energía eléctrica 

Conoce los detalles del suelo urbano

Si estás pensando iniciar el proceso de compra de un terreno debes asegurarte de comprobar su disposición de dotaciones básicas, para no perder tiempo o dinero en el futuro.

¿Te preguntas por qué? Bien, si el terreno adquirido no dispone de electricidad, abastecimiento de agua, o acceso rodado, es probable que termines pagando algunas cargas cuando el ayuntamiento decida urbanizar la calle. 

Sin embargo, la mayoría de las personas no sabe cómo comprobar este tipo de detalles. Lo cual es totalmente comprensible ya que esto no es algo que realicen con frecuencia. 

La buena noticia es que existen plataformas o mecanismos que te ayudarán a descubrir si un suelo es urbano o no. Y lo mejor de todo es que están completamente a tu alcance.

suelo urbano

 

SUELO URBANO: ¿COMO VERIFICAR ESTA INFORMACION?

Para revisar que el suelo que te interesa sea urbano debes utilizar las herramientas que te ofrecen las autoridades locales en materia de urbanismo. 

En el caso de España las personas pueden revisar los tipos de suelo a través de la sede electrónica del Catastro. 

Esto significa que mediante su plataforma online podrán saber si el suelo es urbano, urbanizable o no urbanizable

Inclusive, algunas regiones cuentan con sus mapas urbanísticos. Los cuales te resultarán muy utiles para recabar datos interesantes respecto al suelo que ha captado tu interés.

Por ejemplo, Cataluña posee el mapa urbanístico de Cataluña (MUC), el cual ha sido facilitado por la Generalitat. 

Por su parte, en Madrid existe el Sistema de Información Geográfica de Urbanismo. Y esta es una gran herramienta para consultar datos referentes a licencias de urbanismos, expedientes de planeamientos y más.

¿Quieres comprobar la información personalmente?

Asimismo, es posible realizar la comprobación personalmente al visitar el Ayuntamiento del municipio que te interesa. 

De esa forma podrás conocer el planeamiento urbanístico que regula el suelo, así como otros detalles relevantes. Al hacer tu visita no olvides preguntar lo siguiente:

  • ¿Cuál es la normativa municipal?
  • ¿Cuáles serían las posibles afectaciones o servidumbres del suelo?
  • ¿Si el solar está ubicado en una calle urbanizada?
  • ¿Si el solar posee todos los servicios básicos?

Valora la información del terreno

Cuando tengas todos estos datos puedes proceder a valorar la información del terreno mediante una nota simple

Puedes solicitarla en el Registro de Propiedad. Te recomendamos cumplir con este paso para que sepas a nombre de quién está la propiedad del solar, y cuáles son sus posibles deudas pendientes

Otro gran consejo que podemos darte es que contactes a un arquitecto confiable y respetable antes de comprar el solar para que evites contratiempos innecesarios.

En efecto, contar con ayuda profesional es vital. Así te asegurarás de que se realicen todas las comprobaciones necesarias en materia legal y urbanística antes de finiquitar la operación de compraventa. 

suelo urbano

 

TIPOS DE SUELOS: ¿CUANTOS SON Y EN QUE CONSISTEN?

Ahora que sabes cómo buscar y verificar información urbanística importante, es momento de que sepas cuáles son los principales tipos de suelo.

Existen suelos urbanos y urbanizables. Este último se refiere a un suelo que no está urbanizado, pero que es susceptible de convertirse en uno (siempre y cuando cumpla con algunas características puntuales). 

A su vez, debemos destacar que el suelo urbanizable se subdivide en: suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado. 

¿Qué es un suelo urbanizable sectorizado?

El suelo urbanizable sectorizado es aquel que está delimitado por sectores. Estos mismos han sido pensados para su transformación o evolución. 

Este tipo de suelo pudiese ser edificado o urbanizado en el corto plazo, y por ende, debe cumplir con características específicas que aseguren su funcionalidad, tales como:

  • Tener una vía de acceso rodado. 
  • Contar con un sistema de evacuación de aguas. 
  • Tener suministro eléctrico.
  • Poseer acceso a la red de abastecimiento. 

Pero antes de realizar construcciones en un suelo urbanizable es imperativo desarrollar un Plan Parcial de Ordenación.

En síntesis, este es un suelo que deberá ser objeto de urbanización. Por ende, el ayuntamiento está comprometido a iniciar un proceso de transformación en el período señalado en el programa de actuación del plan municipal.

¿Qué es un suelo urbanizable no sectorizado?

El suelo no sectorizado no está delimitado ni en sectores, ni en áreas. En palabras más sencillas: su transformación es planteada a largo plazo.  

También es conocido como suelo urbanizable no programado, ya que el plan de ordenación urbanística puede admitir su transformación en determinadas circunstancias. 

En primera instancia estas divisiones tienden a confundir a la gente. Pero lo cierto es que basta con investigar un poco al respecto para disipar cualquier duda que puedas tener respecto al tema. 

Aun así, te explicaremos a detalle la clasificación de suelo urbano para evitar confusiones de cualquier tipo.

 

CONOCE LA CLASIFICACION DEL SUELO URBANO

El suelo urbano se divide en dos grupos: en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no consolidado. 

Suelo urbano consolidado

Esta subcategoría de suelo urbano engloba a todos los terrenos que estén bajo la consideración de solar –un terreno apto para ser edificado y urbanizado según el planeamiento urbanístico-.

Un solar también admite la concesión de una licencia de manera inmediata, y además la edificación no puede implicar la cesión de terrenos. 

Pero debes saber que un suelo urbano consolidado puede dejar de serlo en caso de que el planeamiento urbanístico general lo someta a ciertas actuaciones de transformación urbanística. 

Por lo tanto, si deseas evitar esta situación es necesario que realices algunas acciones relevantes, como:

  • Conocer las posibles afectaciones del solar.
  • Saber si el terreno tiene deudas pendientes –en este caso deberán ser incluidas en el precio de compra-
  • Estar al tanto de las normativas que puedan limitar las posibilidades de construcción en dicho terreno.

Suelo urbano no consolidado

Un suelo urbano no consolidado es aquel que no ha alcanzado una configuración definitiva, ni en el sistema de espacios libres públicos, ni en el sistema de los espacios parcelados. 

Generalmente, son áreas de suelo que no se han incorporado en la ordenación del suelo urbano, tales como los vacíos urbanos, las áreas periféricas, o las áreas incorporadas a la ciudad que ya están obsoletas. 

Este es el caso de las antiguas industrias, o de los espacios ferroviarios en desuso, los cuales requieren un nuevo proceso de urbanización. 

En estas circunstancias, el Plan de Ordenación Urbanística municipal indica que se les debe hacer una nueva configuración.

Por ejemplo, se deben establecer nuevos trazados de las calles, definir nuevas áreas de edificación y sus respectivas edificabilidades. 

suelo urbano

 

¿QUE OTROS CAMBIOS SE PUEDEN HACER?

La nueva ordenación supone un cambio bastante significativo en la estructura parcelaria del suelo, y admite los siguientes cambios:

  • Reforma interior del terreno
  • Renovación del terreno 
  • Reurbanizaciones
  • Obtención de dotaciones públicas

Sin embargo, estas transformaciones pueden ralentizar el proyecto de la vivienda. Por lo tanto, no es tan aconsejable comprar terrenos catalogados como suelos urbanos no consolidados. 

 

INFORMATE MAS SOBRE EL SUELO URBANO

Finalmente, si estás decidido a comprar un terreno te invitamos a contactar a un arquitecto capacitado para asesorarte y acompañarte exitosamente durante este proceso.

Y aquí es donde entra en juego el equipo de CMYK Arquitectos ¡Contáctanos! Estamos completamente preparados para prestarte un servicio óptimo, oportuno e integral. 

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