Licencia de obras: ¿cuándo es necesaria?

Si alguna vez has realizado una reforma en tu vivienda es muy probable que hayas escuchado sobre la licencia de obras ¿Pero realmente sabes cuándo es necesario solicitarla y por qué?

Este tipo de información técnica suele ser un poco tediosa. Pero aun así es necesario que la comprendas para que sepas a qué atenerte al momento de embarcarte en un proyecto de obra menor o mayor.

Desconocer estos datos es común, especialmente para quienes no están involucrados directamente en este tipo de trámites.

Sin embargo, te garantizamos que una vez que investigues un poco al respecto tendrás un mejor entendimiento en torno a la licencia de obras; uno de los permisos más comunes e importantes en el ramo arquitectónico en España.

licencia de obra

 

LICENCIA DE OBRAS: ¿CUÁNDO ES NECESARIA?

Si estás pensando realizar una reforma en tu casa, o inclusive, si tu comunidad está necesitando una rehabilitación, inspección o algún tipo de certificación especial, te invitamos a seguir leyendo este artículo hasta el final.

Hoy nos gustaría contarte cuándo estás obligado a solicitar una licencia de obras, así como los principales tipos que existen y la utilidad que te ofrecen actualmente.

La idea es que tengas un mejor abordaje sobre esta temática, que técnicamente no es muy divertida. Pero que estratégicamente es fundamental para que los proyectos de obra que tengas en mente puedan ser realizados con éxito.

 

¿QUÉ ES UNA LICENCIA DE OBRAS?

Una licencia de obras es un trámite que suele realizarse en la administración local. O mejor dicho, en los ayuntamientos. Concretamente en el departamento de urbanismo.

También es conocida como licencia urbanística, o permiso de construcción, y te faculta a realizar obras –menores o mayores según su grado de sencillez o complejidad-.

En España su solicitud es obligatoria ya que esto garantiza el cumplimiento de la legalidad vigente y el correcto abono de las tasas estipuladas.

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¿CUÁNDO DEBES PEDIR UNA LICENCIA DE OBRAS?

El punto de partida consiste en que sepas que cualquier intervención que desees hacerle a tu casa requiere un permiso de obra.

Además, la magnitud o el alcance de dicha obra determinará el tipo de licencia de obras a solicitar.

En esencia, si vives en España necesitas pedir una licencia de obras para garantizar tanto la seguridad de todas las personas involucradas en ellas, como el cumplimiento de la normativa vigente.

De igual forma, es necesaria para velar por la integridad del edificio en el que se llevará a cabo la reforma o el proyecto de obra.

En estos casos es imperativo solicitarle permiso al ayuntamiento, bien sea mediante personas jurídicas, físicas, o comunidades de bienes o propietarios.

Sin embargo, el arquitecto, y muchas veces el arquitecto técnico, es el único facultado para redactar la memoria descriptiva y para elaborar y visar el proyecto cuando sea necesario.

 

TIPOS DE LICENCIA DE OBRAS

Licencia de obra menor

Si necesitas que realicen una obra menor en tu vivienda, como las que te listamos a continuación, deberás solicitar una licencia de obra menor:

  • Revestimientos.
  • Reparaciones.
  • Cerramientos (ventanas, puertas o tabiques).
  • Supresión de barreras arquitectónicas.
  • Decoración.
  • Fontanería.
  • Electricidad.
  • Saneamiento.
  • Instalación de sistemas de calefacción.

Una obra menor se caracteriza por ser sumamente sencilla a nivel técnico, constructivo y económico.

Adicionalmente, no requiere la realización de un proyecto técnico, y lo mejor de todo es que su presupuesto es asequible.

En la actualidad las catas, los trabajos previos, las prospecciones y los sondeos también pueden ser categorizados como una obra menor.

De modo que si alguna vez has hecho pequeñas reparaciones en casa, como colocar revestimientos, o calefactores, has estado en presencia de una obra menor.

Hay que resaltar que siempre y cuando los trabajos que tengas pensado realizar sean sencillos, este permiso te otorgará bastante libertad en torno al ámbito en el que se llevarán a cabo.

En palabras sencillas, podrás hacer trabajos de obra menor en viviendas, locales comerciales, cubiertas, o fachadas.

¿Dónde se tramita esta licencia de obras?

Lo ideal es que acudas a las oficinas del ayuntamiento más cercano para que solicites todos los documentos que necesitas completar y entregar, en virtud de solicitar una licencia de obras menor.

La administración local es la encargada de conceder estos permisos, ya que esto le permite mantener el control de las actividades vinculadas al sector urbanístico.

Esto pone en evidencia que por norma, las competencias de Urbanismo son absolutamente municipales.

También debes saber que el ayuntamiento te otorgará este permiso en función de unos requisitos preestablecidos que debes cumplir al pie de la letra.

¿Te preguntas qué pasaría si no lo haces? Pues simplemente correrías el riesgo de que tu licencia de obras sea denegada, y en consecuencia, el trabajo que tenías en mente no podrá llevarse a cabo.

Observación general

La observación general que podemos hacerte para que todo marche satisfactoriamente es que realices tu solicitud de licencia de obras menor antes de que se inicien las reformas en tu vivienda.

De esta forma lograrás cubrirte las espaldas durante todo el proceso, eliminando riesgos innecesarios que podrían derivar en complicaciones mayores.

Además, debes saber que la realización de obras menores sin la tramitación de este permiso puede generar desde una sanción administrativa, hasta el precinto temporal del espacio.

Recomendaciones al solicitar esta licencia

  • Debes pedirla anticipadamente.
  • Acude directamente al ayuntamiento de tu municipio para tramitarla legalmente y sin problemas.
  • No olvides pagar la tasa urbanística –en caso de que aplique-, así como el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO).
  • Apégate al tiempo establecido en la normativa. Debes saber que tan pronto te otorguen esta licencia de obras menor tendrás un tiempo determinado para llevar a cabo la obra.
  • Si este permiso caduca y no se han finalizados las obras menores deberás solicitar un aplazamiento.

obra menor

Licencia de obra mayor

Esta licencia debe ser solicitada antes de realizar obras mayores, tales como las que te listaremos de inmediato:

  • Una nueva planta.
  • Obras en los elementos comunes de los edificios.
  • Ampliaciones en cuanto a altura o volumen.
  • Obras que modifican la estructura de un edificio.
  • Obras que generan cambios en el uso del inmueble.

No obstante, debes tener en mente que cada ordenanza municipal y también el Plan General de Ordenación Urbanística de cada municipio, abordan los trámites y requisitos que debes seguir para solicitar este permiso con éxito.

¿Dónde se tramita esta licencia de obras?

La tramitación de la licencia de obras mayor dependerá del ayuntamiento de cada localidad.

Por lo tanto, debes obtener información directamente en el departamento de urbanismo, en torno al sitio en el que deberás realizar la solicitud.

También tienes la opción de visitar la página web de cada ayuntamiento para recabar información precisa y actualizada respecto al tema.

De hecho, ya hay más de un ayuntamiento que te permite realizar este trámite por Internet de forma rápida y segura.

Debes de tener en cuenta que una obra mayor requiere un proyecto técnico, redactado por un técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico en función del proyecto).

Dicho proyecto debe incluir un plano cartográfico en digital realizado por el autor del proyecto, un plano de situación, planos de la edificación antes de la intervención y más.

En efecto, también incluye la memoria descriptiva y justificativa de cumplimiento del CTE, el presupuesto, las mediciones detalladas por partida, etc.

Pasos para solicitar una licencia de obras mayor

A continuación te presentamos los pasos a seguir para solicitar una licencia de obras mayor:

  1. Realiza una cita previa.
  2. Contacta a un arquitecto para que se ocupe de elaborar los documentos técnicos.
  3. El profesional de la arquitectura se encargará de visar los documentos en el Colegio de Arquitectos que le corresponda.
  4. Realizas el pago de la tasa.
  5. Entregas la documentación en el ayuntamiento que te competa.
  6. Los técnicos del ayuntamiento se toman un tiempo para revisar los documentos consignados.
  7. Se emite la resolución.
  8. Recibes la notificación del ayuntamiento (esto puede tomar varios meses en función del tipo de proyecto y de la localidad).

obra mayor

 

¿CUANTO CUESTA UNA LICENCIA DE OBRAS?

Los costos, tanto de una Licencia de Obra Menor o Mayor, dependerán mucho de la tasa que cobre cada Ayuntamiento, siendo en algunos casos una tasa única. Para el cálculo de la tasa y el impuesto a pagar se toma en consideración el tipo de obra a realizar, las cuales están tabuladas por módulos y a cada módulo le corresponde un tipo de gravamen.

Tomando como ejemplo las Licencias de Obra en Andalucia, la tasa oscila entre un 1 y un  4% del presupuesto de ejecución material (PEM). Si la licencia no es aprobada no se devolverá el importe de la tasa liquidada. Pero una vez aprobada la licencia, se pagará el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que se corresponde con un porcentaje entre el 2 y 4% del presupuesto de obra. Para el cálculo de las tasas y los impuestos no se toma en consideración el IVA.

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LICENCIA DE OBRAS: ÚTIL Y SEGURA

La licencia de obras es útil y segura tanto a nivel humano como arquitectónico y constructivo.

Estos permisos fueron ideados para garantizar la integridad de las personas involucradas en las obras y la de los propias edificaciones en las que se llevarán a cabo.

En resumen, acabamos de compartirte información detallada y oportuna en torno a este permiso de construcción, pero si aun tienes dudas o inquietudes te invitamos a contactar al equipo de CMYK Arquitectos cuanto antes.

Su staff está plenamente facultado para contestar tus interrogantes respecto a la licencia de obras, y no tienes que cancelar ningún tipo de honorarios durante el contacto inicial.

Finalmente, nos gustaría que sigas nuestra página de Facebook. Allí compartimos datos útiles, valiosos e interesantes en materia de Arquitectura, Diseño y Construcción.

 

15 comentarios en «Licencia de obras: ¿cuándo es necesaria?»

    • Hola Ismael,

      buena pregunta. Hasta lo que conozco todas las entidades públicas tienen que pasar el mismo procedimiento que si es un solicitante privado para cualquier proyecto, por lo tanto debería tener que pedir la licencia de obra y presentar para ello el correspondiente proyecto técnico.

      Un saludo

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  1. Buenos días tengo una obra en mi bloque yo vivo en el 2 y la obra es en el3. Han tirado paredes puertas y la an dejado diáfana con sus suelos levantados llevan de momento 9 meses y les queda la mitad mi pregunta esto es normal y que licencia de obras necesita son comedor cocina y 3 habitaciones con sus respectivas ventanas gracias

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    • Hola Francisco,

      el plazo que nos comentas no es nada normal. Para ese tipo de proyectos lo normal es que una obra completa bien organizada dure 3 o 4 meses como mucho.
      Con respecto al permiso entiendo que corresponde a una obra menor, con lo cual no es necesario una licencia de obras. Se puede solicitar permiso con una comunicación previa simplemente y si es algo más compleja con una declaración responsable con una memoria valorada.

      Un saludo

      Responder
  2. Hola, hecho obras en mi terraza tiene más de 80 metros cuadrados vivo en el 3° e subido unos 20 centímetros el Murillo de obra ya que estaba muy bajo e solado el suelo ya que el que tenía había losas rotas y sueltas lo e alicatado y e puesto una pergola de madera ala salida del salón no e pedido ningún permiso al ayuntamiento solo a la comunidad de vecinos hace 6 años que termine la obra me pueden sancionar por lo hecho? Gracias

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    • Hola Paqui,

      para cualquie actuación siempre hay que pedir permiso a la administración. No necesariamente una licencia de obra que eso son para intervenciones importantes. La mayoría se puede resolver con una comunicación previa y ahora también con una declaración responsable.
      En tu caso no recuerdo cual el el límite legal pero diría que ya ha prescrito. Si no te han apercibido ya dudo mucho que lo hagan.

      Un saludo

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  3. Hola mi vecino de arriba hace varios años puso otro baño mas en una habitacion. No pidio licencia de obra.
    Me conviene denunciar por si esa obra no se hizo bien por si me causa problemas en un futuro?

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    • Buenas Jorge!

      Hacer este tipo de irregularidades es muy común y con el tiempo prescriben. No se si denunciarle es la mejor opción ya que va a deteriorar vuestra convivencia por algo que no ha ocurrido. De todas formas estáte tranquilo porque si produce algún desperfecto en tu vivienda por esa acción u cualquier otra el responsable es él y lo tienen que cubrir en su totalidad su seguro o él como responsavilidad civil.

      Un saludo

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  4. Quiero reformar el baño y para eso tengo que picar para con martillo picón para levantar el suelo, debo de sacar algun permiso??
    No necesitaría contenedor para el escombro, se lo llevaría una empresa mediante sacas de escombro.
    Lo digo por el ruido, no nos llevamos bien con los vecinos y no quiero que nos denuncien porque son demasiado delicados….

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    • Buenas Eva María!

      Toda obra por pequeña que sea requiere de una comunicación previa al area de urbanismo. Si es verdad que para ese tipo de actuaciones la gente no lo suele ni pedir pero si alguien te denuncia o poen una reclamación podrian multarte por ello y paralizar el trabajo.

      Una comunicación previa se puede hacer de forma telemática en unos minutos. Es mejor prevenir que luego lamentarse.

      Un saludo

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  5. Buenos dias,

    He iniciado unas obras en la cocina pero no hemos pedido permiso. Hemos hecho una nueva apertura en la pared de pladur, alicatar suelo y paredes pero las instalaciones siguen igual. Después de haber iniciado la obra y ya estar casi acabada (faltan los muebles) deberia avisar al ayuntamiento? o ya no haria falta? Podria tener alguna sanción por no haber avisado antes de empezar? Sinceramente desconocia esto. El paleta que nos lo hizo no nos comentó nada de todo esto o se le pasaria.

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    • Hola Mario!

      Todas las actuaciones se deben comunicar, si no estas expuesto a la sanción correspondiente si lo descubren. Es cierto que este tipo de pequeños trabajos no los suele comunicar casi nadie y son difíciles de controlar. Es raro que se enteren a no ser que alguien de un aviso, pero estas expuesto a una sanción en ese caso.

      Un saludo

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  6. Buenas tardes, el vecino que vive encima mía hizo una obra en su casa picando paredes y suelos,tirando los techos de escayola y sustituyendo 12 vigas de la casa. Todo esto lo hizo sin licencia, sin comunicarlo a la comunidad de vecinos, la obra no la hizo una empresa si no el propietario ( especializado en colocar suelos de tarima) y su padre jubilado. La obra duró más de nueve meses y provocó numerosas grietas en mi vivienda ( aparte del ruido insoportable) que él mismo vino a arreglar. Esto ocurrió en el 2019 pero a pesar de intentar ser una persona razonable con ellos me he encontrado con que me están haciendo la vida imposible. De hecho se me han vuelto a abrir las grietas y no se puede hablar con ellos. Tengo miedo porque no sé que han hecho en el suelo que es mi techo. Cansada he decidido denunciar, sé que en Andalucia hay seis años para hacerlo, pero el Ayuntamiento de Cádiz no me informa de nada. Tengo fotos,audios y vídeos de la obra, además de un audio de WhatsApp donde reconocen que han sustituido las vigas y que han tocado las cabezas de estas que son parte estructural de la finca. Le rogaría me orientara sobre que puedo hacer al respecto. Un saludo y gracias de antemano.

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    • Hola Patricia!

      Si no atienden a razones la opción más lógica que te queda entonces es recurrir a la vía judicial. Es un tema civil, lo mejor es que vayas a un abogado con las pruebas y te oriente de tus posibilidades. Ya estos temas de reclamaciones se escapan de nuestras competencias como técnicos.

      Un saludo

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