Suelo rústico: definición, condiciones y limitantes

En la actualidad no todos conocen cómo se define el suelo rústico, ni cómo se diferencia de otros tipos de suelo.

Pero lo cierto es que si vives en España y tienes pensado realizar proyectos agropecuarios o forestales, deberías familiarizarte con este tema cuanto antes.

Es innegable que estas temáticas pueden resultar engorrosas para muchas personas, especialmente porque su abordaje es muy técnico.

Sin embargo, entenderlas es fundamental para tener éxito en los proyectos que tengas en mente, sobre todo si estás evaluando la posibilidad de ejecutarlos en un espacio rural.

suelo rustico

 

SUELO RÚSTICO: UN PRIMER ACERCAMIENTO

En este artículo hemos decidido compartirte información actualizada y de valor respecto al suelo rústico.

Te diremos cómo se define y también te explicaremos cómo se valora para efectos de tasación.

De igual forma conocerás los principales elementos diferenciadores entre un suelo rústico y uno urbano. Y hasta sabrás si te convendría comprar una vivienda en este tipo de suelo.

Continúa leyendo hasta el final si te interesa conocer más detalles sobre el suelo rústico en España. Te garantizamos que la información te resultará útil e importante.

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¿QUÉ ES EL SUELO RÚSTICO?

El suelo rústico es entendido como aquel que se encuentra dentro de un espacio rural dadas sus condiciones naturales, así como:

  • Su valor productivo o agropecuario.
  • Sus características ecológicas, paisajísticas o ambientales.
  • El valor que tenga a nivel ganadero o forestal.

Esta categoría de suelo es recogida por varias normativas autonómicas y en esencia se constituye por una parte del suelo que está excluida del proceso urbanizador.

En tal sentido, un suelo rústico no puede ser transformado en un suelo urbano debido a que es objeto de protección.

Durante más de cinco décadas los legisladores autonómicos han utilizado términos como suelo rural y suelo no urbanizable para referirse al suelo rústico.

Especialmente desde la perspectiva de la legislación de suelo y de la ordenación urbanística o territorial.

Precisión de términos para los tipos de suelo

No obstante, después de muchos años de debate y confusión el término correcto pareciese ser el de suelo rústico.

La legislación que data del 12 de mayo de 1956 contempla que el suelo rústico no podía ser incluido en algunos de los supuestos de reserva o suelo urbano.

Ahora, la normativa estipula que los terrenos que forman parte de un suelo rural solo pueden ser utilizados con fines:

  • Ganaderos.
  • Agrícolas.
  • Forestales.
  • Cinegéticos.
  • Aquellos que se relacionen con la utilización racional de los recursos naturales.

ganadería

 

SUELO RÚSTICO A EFECTOS DE TASACIÓN

Este suelo se subdivide, según la zonificación propuesta, en suelo común y suelo protegido.

En consecuencia, los usos que se le pueden dar engloban aquellos afines a las actividades de producción ganadera, tales como:

  • Agricultura –en secano o regadío-.
  • Cultivos a la intemperie.
  • Horticultura.
  • Cultivos especiales.
  • Floricultura.
  • Cultivos bajo invernadero.

Asimismo, admite las actividades que se relacionan con explotaciones forestales y con la ganadería.

Un suelo rústico protegido cuenta con recursos naturales que buscan ser resguardados por la administración de turno.

Esto se traduce en que no es legal realizar cambios edificatorios o urbanizadores que alteren su curso natural.

¿Cómo se valora el suelo rústico?

El método de valoración atiende a la comparación y a las rentas obtenidas de su plantación.

No es igual hacer una valoración cuando el suelo está ofreciendo un rendimiento por plantación o siembra, a cuando no está siendo explotado.

Paralelamente, hay que precisar que si el suelo rústico solo cuenta con una edificación que se utiliza como vivienda o almacenaje, la valoración se realiza por el método de reposición.

Otros métodos como el residual del suelo, o el de comparación o reposición, también son válidos en los suelos rústicos, pero su selección depende de factores más complejos.

tasacion suelo rustico

 

¿SE PUEDE CONSTRUIR EN UN SUELO RÚSTICO?

Si te has preguntado si existe la posibilidad de construir en un suelo rústico debemos decirte que la respuesta es afirmativa.

Sin embargo, existen ciertas condicionantes a la hora de dar este paso, puesto que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana protege estrictamente a los entornos rurales.

En palabras sencillas, hoy en día existe un control legal muy estricto en torno a la edificabilidad en el suelo rústico.

Construir en suelos rústicos es posible siempre y cuando se respeten las condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico respecto a las explotaciones ganaderas, forestales y más.

Por lo tanto, es fundamental que consultes el planeamiento municipal y la normativa autonómica inherente a la ubicación de la parcela dónde estás evaluando construir.

Esa es la manera más adecuada de saber si la construcción podría ser posible en un suelo rústico.

¿Quién rige las construcciones en estos casos?

En la actualidad las competencias urbanísticas recaen en las Comunidades Autónomas.

Esto se traduce, literalmente, en que cada autonomía se ha encargado de legislar sus propias leyes.

Aunque en caso de que no exista esta normativa en alguna de ellas, las actividades sobre el suelo deberán regirse por la ley estatal.

En cuanto a los municipios, cada uno cuenta con su propio planeamiento. Pero cuando no existe una regulación del suelo, los terrenos rústicos se rigen por la normativa principal.

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Limitaciones de la futura vivienda

En caso de que el suelo sí admita una construcción de este tipo debes saber que la nueva vivienda tendrá ciertas limitantes.

Es común que el planeamiento urbanístico estipule que los inmuebles sean 100% respetuosos con el medio ambiente.

Esta condición implica que la vivienda se adapte, respete y armonice con el entorno natural en el que está ubicada.

Por lo tanto, es inconcebible la alteración de su carácter rural, así como la formación de nuevos grupos de población en esa área.

Por ejemplo, en Castilla-La Mancha está permitido construir viviendas unifamiliares en un suelo rústico reservado, bajo estas condiciones:

  1. El propietario debe tener una parcela mínima de 1 hectárea.
  2. La ocupación máxima del inmueble debe ser de 200 metros.
  3. En caso de que se ubique en un suelo rústico “especialmente protegido” es necesario que el propietario tenga:
  • Una parcela de 3 hectáreas (como mínimo).
  • Y que la ocupación máxima sea del 2%

suelo rustico

 

PROYECTO DE OBRA: ¿QUIÉN PUEDE REALIZARLO?

Una vez que conozcas el tipo de suelo, así como las limitaciones legales características de estas viviendas, debes solicitar la realización de un proyecto de obra pormenorizado.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) precisa que un profesional competente, como sería el caso de un arquitecto, es el único capacitado para realizarlo.

Cuando el proyecto técnico haya sido redactado se deberá visar en el colegio profesional que le corresponda.

Luego, el promotor de la futura vivienda deberá acudir al ayuntamiento para solicitar la licencia de obra a que hubiese lugar.

Seguidamente el ayuntamiento enviará tu expediente a la conserjería urbanística que corresponda para su correcta evaluación.

Si todo marcha bien y el proyecto respeta el planeamiento municipal y autonómico, y si los informes sectoriales también son favorables, te concederán la calificación urbanística.

De esta manera se autoriza la obtención del permiso de obra. Por último deberás realizar otras tareas como:

  • Pagar la licencia municipal.
  • Abonar el canon urbanístico o presentar una fianza (esto no aplica en todos los casos).

 

SUELO RÚSTICO Y SUELO URBANO: PRINCIPALES DIFERENCIAS

1. El suelo urbano cuenta con todos sus servicios básicos o urbanísticos, como sería el caso de:

  • Acceso rodado.
  • Abastecimiento y evacuación de aguas.
  • Energía eléctrica, entre otros.

Mientras que el suelo rústico tiene muchas limitantes en este aspecto, ya que cualquier construcción debe seguir estrictos parámetros, así como adaptarse al entorno natural.

Y por si fuese poco, no es obligatorio que el ayuntamiento te ofrezca los servicios básicos en el suelo rústico (Así que deberás cubrirlos con tu propio dinero).

2. El suelo urbano es susceptible de ser edificado, mientras que el rústico tiende a estar protegido, lo cual limita dramáticamente los proyectos constructivos.

3. El suelo urbano no puede utilizarse con fines agrícolas, forestales o ganaderos. A diferencia del rústico que sí está concebido para estos propósitos.

4. Los terrenos urbanos son mucho más costosos que los rústicos.

respetuoso medio ambiente

 

VENTAJAS DE COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESTE SUELO

  • La vivienda estará ubicada en un área apartada, tranquila y silenciosa. De modo que si te apasiona la vida en el campo esta sería una excelente opción.
  • Generalmente estas viviendas se abastecen de agua de pozos, lo cual permite reducir costos. Solamente deberás instalar un sistema de potabilización y clorado.
  • El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) tiende a ser menor en estas viviendas que en las que están ubicadas en zonas urbanas.

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DESVENTAJAS DE COMPRAR UNA VIVIENDA EN SUELO RÚSTICO

  • Estos inmuebles no son tan fáciles de vender o alquilar. Así que si estás pensando comprarlos como inversión debemos decirte que te enfrentarás a muchas dificultades.
  • Los bancos no financian por completo las compras de casas en suelos rústicos. (Generalmente el porcentaje de financiación ronda el 50%).
  • Estas viviendas no admiten modificaciones ni ampliaciones que perjudiquen el entorno natural. Deberás ajustarte a las condicionantes que estipula la normativa actual. 

suelo rustico

 

¿TE GUSTARÍA SABER MÁS SOBRE EL SUELO RÚSTICO?

Hemos llegado al final de este artículo. Pero si consideras que aun tienes dudas, o que deseas saber más al respecto, te invitamos a contactar a CMYK Arquitectos.

Su equipo está plenamente facultado para darte mayores detalles sobre el suelo rústico. Y además nos complace decirte que su primer contacto es completamente gratuito.

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4 comentarios en «Suelo rústico: definición, condiciones y limitantes»

  1. Hola
    Me gustaría saber si me pueden ayudar con una duda que tengo.

    ¿En una finca rural en la que se construyó un proyecto que ahora se encuentra abandonado y ha sido reclasificado el terreno a rural protegido se puede restaurar la edificación?
    Y en caso afirmativo ¿qué limitaciones habría?
    Ha sido catalogada en los últimos años como Zona de Especial Conservación (ZEC); Zona de Especial Protección para Aves (ZEPA) y Área crítica del Plan de Recuperación del Águila Imperial, dentro del Plan de Recursos Naturales (PORN) del espacio natural Sierra Norte de Guadarrama.

    Gracias

    Responder
    • Buenas Mario,

      difícil cuestión de contestar la verdad porque son casos muy específicos a veces que no se pueden generalizar. Para que se pueda obtener una licencia debe estar denominado “asimilado fuera de ordenación” y para ello debe demostrarse que se construyó antes de la modificación de la ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbanística especifica de la CCAA. Nosotros particularmente solo hemos estudiado algún caso en Andalucía (afectado por la LOUA) y tenía que estar construido antes de 1990 y no haberse hecho nada desde entonces. Igualmente lo único que permitirían son obras de conservación, no de mejora. De todas formas en tu caso tiene un protección especial por lo que puede que no permitan ni eso.
      Lo más fácil es consultarlo con un arquitecto de la zona y tu mismo directamente pues hablar con el técnico del ayuntamiento que te explicará la situación y las opciones que tendrías.

      Esta ley se ha quedado anticuada y la está redactando de nuevo con varios cambios sobre la clasificación del suelo y las afecciones, y por consiguientes adaptaran las leyes de cada CCAA en un tiempo por lo que puede que la situación cambie en esa finca.

      Un saludo

      Responder
  2. tengo en medina sidonia una parcela de 3800 metros en la cual tengo dos casas de madera para difrute de la familia desde el 2016 el terreno es rustico y me a llegado una notificacion del ayuntamiento como que es surlo protegido como espacio paisajistico alli esta todas las parcelas con vivirndas y piscinas construidas me pueden obligar a quitarlas tengo la parcela cerrada toda con muros que lo hemos echo entre la familia y me piden demostrar con papeles desde que esta construido quisiera me orientase muchas gracias un saludo

    Responder
    • Hola Ana Maria!

      Si el suelo está catalogado como rústico entonces las vivienda son ilegales. Te piden demostrar el año de construcción porque quieren saber si fue hecho antes de que entrase en vigor la ley de suelo que lo afecta. En el caso que fuera anterior se podría legalizar con la condición de que no se puede hacer nunca ningún trabajo de mejora, solamente mantenimiento mínimo. Si es posterior es posible que te obliguen a demolerlo y recuperar el estado inicial. Si además es suelo de especial protección la cosa empeora. Las leyes son autonómicas y cambian entre las diferentes CCAA.

      Te aconsejo que contactes con un buen despacho de abogados urbanistas de tu provincia para que te puedan aseaorar con esta situación.

      Un saludo

      Responder

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