Gastos de autopromoción en una vivienda

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¿Cuáles son los gastos de autopromoción en una vivienda? Esta es una de las primeras preguntas que se hacen las personas que desean construir sus propias casas en España. 

Lógicamente hay costes de construcción que son inevitables. Pero existen muchos otros que podrías omitir si deseas ahorrar dinero (especialmente si te asesoras con especialistas). 

Al principio tendrás que enfrentarte a muchos cálculos, así como solicitar numerosos presupuestos. 

Pero en líneas generales, no deberías temerle a la autopromoción, ya que es un proceso enriquecedor que también te ofrece la posibilidad de construir la vivienda de tus sueños. 

Si te conviertes en autopromotor podrás construir una casa a la medida. Adicionalmente, podrás ajustarla a tus propios gustos, requerimientos, especificaciones y necesidades.

Literalmente, serás libre de tomar decisiones en materia de construcción y diseño, en lugar de adaptarte a las condiciones de las viviendas estándar.

¿QUÉ ES UN AUTOPROMOTOR DE VIVIENDAS?

Lo primero que debemos precisar es que, bajo la figura del autopromotor, la edificación tendrá un uso personal o familiar. 

En otras palabras, no puedes tener intenciones de promoverla para ganar dinero. De hecho, en eso radica la diferencia entre un promotor y un autopromotor de viviendas. 

El primero de ellos promueve obras con la finalidad de ganar dinero. Pero el segundo entiende perfectamente que con la autopromoción construirá algo para sí mismo. 

De modo que el autopromotor solo tendrá que pagar el IVA del 10% sobre el Presupuesto por Contrata

Mientras que el promotor deberá pagar el IVA del 21%, ya que desea obtener beneficios por las obras que promueve. 

Por otra parte, debes tener en mente que los autopromotores tampoco pueden rentar sus viviendas (en ese caso serán catalogados como promotores). 

Como autopromotor podrás organizar la construcción de tu vivienda de principio a fin. Pero esto no es todo; también podrás legalizarla para uso personal y aprovechar otros beneficios, como:

  • Escoger el diseño de la vivienda, parcela o zona. 
  • Abordar detalles industriales y técnicos. 
  • Definir la distribución de la vivienda para que se adapte a tus necesidades de construcción. 
  • Adaptar tu vivienda al estilo que más te guste: moderno, vanguardista, minimalista, rústico, etc. 
  • Elegir los materiales constructivos. 
  • Gestionar el presupuesto de autopromoción. 

¿CUÁLES SON LOS GASTOS DE AUTOPROMOCIÓN EN UNA VIVIENDA?

Antes de explicarte cuáles son los gastos de autopromoción en una vivienda, que no podrás pasar por alto, necesitas conocer el coste medio del metro cuadrado en España.

Ese es el punto de partida para comprender mejor el resto de los costes y gastos asociados a la autopromoción en este país europeo.

En estos momentos el coste promedio de construcción de una vivienda es de 800-1000€/m2 (en calidades bajas). 

Con esto último nos referimos a que la vivienda contará con materiales de construcción muy sencillos, o que no tendrá instalaciones de aires acondicionados, (entre otros detalles importantes). 

Suponiendo que deseas construir una vivienda de 100m2, tu coste de partida será aproximadamente de 100.000€

Siendo un poco más realistas, debemos decir que el coste de construcción de una vivienda, en estos momentos en España, supera los 2.000/m2.

Aunque ese coste incluye todos los gastos que deben asumirse de manera obligatoria durante la obra constructiva, así como:

  1. Inscripción de la vivienda.
  2. Enganches de las instalaciones eléctricas y de agua.
  3. Alcantarillado.
  4. Licencias.
  5. Declaración de obra nueva.
  6. IVA.
  7. Gastos de los técnicos. 
  8. Consumos, etc.

GASTOS DE AUTOPROMOCIÓN QUE DEBES CONOCER

A continuación, sabrás cuáles son los gastos de autopromoción en una vivienda que debes conocer y analizar a detalle:

1. Coste del suelo urbano

El factor que más influye en el coste del suelo urbano es su ubicación. Pero también es válido mencionar otros elementos de peso, tales como: 

  • La orientación.
  • Si el terreno es plano o con pendiente. 
  • La morfología de la finca. 
  • El aprovechamiento urbanístico.

Por su parte, los gastos del notario y registrador tienden a ser equivalentes al 0,5% del precio de compra del terreno. 

Adicionalmente, debes saber que, después de finiquitar dicha compra, deberás pagar ciertos impuestos. 

Aunque el tributo dependerá, fundamentalmente, de quién sea el vendedor del terreno, si es un particular, te tocará pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Ahora, ¿qué sucede si el vendedor es una compañía? En ese caso deberás cancelar el 21% de IVA, a la par de asumir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (este es equivalente al 1.5% del valor de coste de la obra nueva).

2. Honorarios técnicos

Existen tres grandes tipos de honorarios técnicos que te explicaremos brevemente a continuación:

  • Estudio del terreno

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Incluye el estudio topográfico; el mismo que permite conocer la geometría de la parcela con exactitud. 

Al igual que el estudio geotécnico, con este se conocen las características del terreno, y a partir de esa data se diseña la cimentación más adecuada para la vivienda. (Los costes de estos servicios oscilan entre 1.000 y 1.350€).

  • Honorarios del arquitecto

Los honorarios del arquitecto en España que derivan de la elaboración del proyecto, tienden a ser equivalentes al 4% o 6% del Presupuesto de Ejecución Material.

Además, deben reflejar tanto la complejidad del proyecto, como la propia superficie de la vivienda. 

  • Dirección de obra

Estos gastos de autopromoción están vinculados a la dirección de obra del arquitecto, del aparejador y del coordinador de seguridad y salud. 

En este caso, los honorarios de cada uno oscilan entre el 2% y 3% del Presupuesto de Ejecución Material, también conocido como P.E.M.

3. Licencia municipal

Si te preguntas cuáles son los gastos de autopromoción en una vivienda, afines a la licencia municipal, debemos decirte que no son estándar. 

Esto quiere decir que dichos gastos dependen de cada ayuntamiento. Pero, generalmente, el total es equivalente al 4% o 5% del P.E.M.

Por su parte, con la tasa por licencia urbanística, el ayuntamiento puede verificar si el proyecto de tu vivienda se ajusta a los preceptos establecidos en la normativa municipal. 

Además, necesitas presentar el Proyecto de Ejecución, y cancelar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, para obtener el permiso de obra. 

También deberás completar el depósito de dos fianzas: la de gestión de residuos de construcción y la de los posibles desperfectos que podría sufrir la vía pública. 

Sin embargo, si al finalizar la obra todo está en orden, recibirás el reintegro de ambas fianzas. 

4. Ejecución de la obra

Los gastos de ejecución de la obra son unos de los más importantes. Tanto así que pueden suponer, aproximadamente, un 40% de tu presupuesto de autopromoción. 

Es importante destacar que, el presupuesto de obra, se refiere a la suma de los costes necesarios para ejecutar las partidas que aparecen en las mediciones del proyecto. 

Los precios varían en función del terreno, de las características de la construcción y de la constructora. 

Aunque también existen factores que no se pueden subestimar, como sería el caso de:

  • Calidad de los acabados y materiales de construcción. 
  • Superficie de la vivienda. 
  • Complejidad de la obra.
  • Calidad de la constructora. 
  • Características del terreno (geología, geometría, facilidad de acceso, etc.)
  • Acondicionamiento de los espacios externos de la parcela, como por ejemplo, las vallas, los jardines, los pavimentos exteriores o la piscina

5. Gestiones posteriores a la finalización de la obra

Tanto el arquitecto, como el aparejador, deben certificar la finalización de la obra y llevar a cabo ciertas tareas de rigor. Algunas de ellas son: 

  • Realizar la escritura de obra nueva

El trabajo consiste en escriturar la vivienda ante un notario, así como hacer el Registro de la Propiedad. En la actualidad, los honorarios del registrador y del notario suelen ser del 0.5% del valor de la vivienda.

  • Pagar la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad le sirve a la Comunidad Autónoma para comprobar si se cumplen las condiciones de habitabilidad de la vivienda. (Aunque este importe es pequeño). 

  • Cancelar la tasa por licencia de primera ocupación

La tasa por licencia de primera ocupación en España puede ser equivalente al 1% del Presupuesto de Ejecución Material.

  • Obtener el alta de suministros

Es indispensable obtener el alta del suministro de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones. 

A pesar de que el precio depende de la empresa que decidas contratar, casi siempre promedia los 200 euros por cada suministro. 

6. Gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios solo deben contemplarse si tú, como autopromotor, necesitas solicitar un préstamo para llevar a cabo la obra y la tasación promedia los 300 o 400 euros.

Mientras que la constitución de la hipoteca supondría pagos de notaría y registro. (Estos tienden a ser equivalentes al 0.5% de la responsabilidad hipotecaria). 

Adicionalmente, deberás cancelar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es igual a 1.5% de la hipoteca que te haya concedido el banco. 

7. Gastos opcionales

Acabas de saber cuáles son los gastos de autopromoción en una vivienda que tendrías que asumir, de manera obligatoria, al iniciar tu obra. A excepción de los gastos hipotecarios (si no necesitas tramitar una financiación). 

Pero también sería bueno que conozcas algunos gastos opcionales relevantes, como sería el caso de la contratación de seguros. Ellos incluyen:

  • El Seguro de Responsabilidad Civil 

Cuesta 350 euros aproximadamente y cubre reclamaciones por daños materiales o personales producidos a terceros, incluyendo a los trabajadores de la obra.

  • Seguro todo riesgo construcción

Su coste rondaría los 300 euros y te ofrece una cobertura por daños que pudiese sufrir la obra durante su ejecución. (Incluyendo el robo de materiales).

  • Seguro decenal

Este seguro cubre cualquier daño estructural que se produzca en la vivienda durante su primera década post constructiva. 

Especialmente si esos daños afectan a su estructura o a sus elementos de cimentación, y por tanto, comprometen la estabilidad y resistencia de la edificación. 

Su coste depende de cada proyecto. Si se trata de una vivienda unifamiliar que tiene un coste total de construcción inferior a los 300.000 euros, el coste del seguro decenal podría oscilar entre 2.500 y 2.900 euros. 

¿QUIERES SER AUTOPROMOTOR EN ESPAÑA?

En este punto, ya sabes cuáles son los gastos de autopromoción en una vivienda que deberás asumir de forma obligatoria u opcional. 

Por lo tanto, la pregunta que deberías hacerte en estos momentos es si realmente deseas convertirte en autopromotor en España. 

De ser así, podrías construir tu vivienda de ensueño y participar en todos los aspectos de la obra: desde el diseño, hasta su acondicionamiento. 

Si estás dispuesto a sumergirte en el mundo de la autopromoción de viviendas en España te invitamos a contactar a CMYK Arquitectos

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